东方证券-融创中国-1918.HK-单月销售再创纪录，土地投资张弛有度-191008

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　　事件
　　公司公告2019年9月销售情况。公司9月实现销售金额、销售面积分别为629.1亿元、430.2万方，分别增长18%、22%。
　　核心观点
　　单月销售超600亿，创公司历史单月销售次高纪录。公司9月实现单月销售金额629.1亿元，同比增长18%，629.1亿的单月销售金额也是仅次于2017年12月的历史第二高纪录。公司1~9月实现累计销售金额3694.9亿元，同比增长16%，全年销售规模突破5000亿将是大概率事件。在当前去化情况整体下滑的环境中，公司仍能取得创纪录的销售成绩实属不易，这与公司深耕重点一二线城市的发展战略密不可分，同时未来的房地产市场，产品力的地位将愈发重要，这亦是公司的优势所在。
　　维持审慎土地投资策略，相机而动寻找优质项目。根据克而瑞土地榜单显示，公司自下半年来大幅放缓了拿地节奏，公司8月单月拿地货值为445亿元，单月土地投资金额仅52.9亿元，较前7月拿地均值下降60%。公司自5月起即调整了土地投资策略，几乎暂停在公开市场拿地，在收并购及合作开发项目中择优拿地。公司存量土储量足质优，根据2019年中报数据，公司土储建面2.13亿平，对应货值2.8万亿元，其中83%的货值位于核心一二线城市，拿地均价仅4307元/平。
　　财务预测与投资建议
　　维持买入评级，维持目标价52.46港元。我们预测公司2019-2021年核心净利润每股收益为6.52/8.04/10.28元。可比公司2019年PE估值为7X，我们给予公司2019年PE倍数7X，对应目标价45.64元，折合52.46港元。
　　风险提示
　　房地产销售规模不及预期。布局城市调控政策力度超预期。
　　土地储备的拓展不及预期。
　　其他收入及收益等非经常性损益的大幅波动。