中泰证券-从日本的60年经验说起：城市化、工业化和房地产-191012

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　　投资要点
　　日本在二战后近60年时间内迅速完成了城市化，并跃居世界各经济体前列，其快速城市化的发展经验和教训值得我们仔细研究。那么日本城市化有怎样的历程？各个阶段有怎样的特征？房地产市场的表现如何？本篇报告中，我们对日本城市化的历程进行详细分析。
　　1、城市化加速期：人口和工业化的驱动。二战以后，日本的城市化经历了从快速发展到调整、再到稳定的不同阶段。工业化的快速发展是1945-1975年间日本城市化快速推进的核心驱动力，而工业化的背后是日本人口红利的不断释放。像其它很多经济体一样，日本的城市化也明显表现出大城市化、大都市化的特征。
　　2、城市化减速期：产业升级和大都市化。随着劳动年龄人口增速不断下行，日本的工业化逐渐接近尾声，经济转向低速增长，整体的城市化进程放缓，但大都市化进程仍在持续。同时产业升级也在不断进行，科研支出占GDP比例不断提高，企业在创新中发挥的作用不断增强。
　　3、房地产的表现：从快到慢再到萧条。日本房地产市场经历了1955-1975年和1985-1990年两轮快速增长。第一轮阶段的核心驱动力是工业化和城市化，但随着进程放缓，房地产整体投资增速大幅下滑，同时大小城市房地产市场走向分化。第二轮快速增长阶段主要是流动性过剩。日本主动刺破房地产泡沫，并于90-91年爆发经济危机，房地产市场一蹶不振。
　　总结日本的经验，人口红利的不断释放，往往是初期工业化和城市化快速发展的催化剂，房地产市场也跟随人口和经济的基本面而快速增长。当人口的增长逐渐成为瓶颈，工业化和城镇化的快速发展阶段也基本宣告结束，要提振经济必须进行产业升级，房地产市场也会跟随基本面降温。但地产市场受政策刺激的影响也很大，不过刺激往往只能带来一时的繁荣，不能改变人口决定的大趋势。
　　风险提示：经济下行，政策变动。