华创证券-首开股份-600376-2019 年9月销售数据点评：销售持续稳增，全年超计划无虞-191013

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　　事件：
　　10月11日，首开股份公布9月销售数据，9月实现签约金额104.1亿元，同比+15.6%；实现签约面积30.9万平方米，同比-4.4%；1-9月累计实现签约金额691.3亿元，同比+31.8%，累计实现签约面积241.4万方，同比+21.2%。
　　点评：
　　9月销售104亿、同比+16%，累计691亿、同比+32%，全年超千亿计划无虞
        9月公司实现签约金额104.1亿元，环比+36.2%，同比+15.6%，涨幅较上月下降4.6pct，低于克尔瑞主流50房企9月单月平均同比+31.6%；实现签约面积30.9万平米，环比-1.5%，同比-4.4%，较上月下降37.4pct；销售均价33,641元/平米，环比+38.2%，同比+20.9%。1-9月公司累计实现签约金额691.3亿元，同比+31.8%，完成年初销售计划68.4%；累计实现签约面积241.4万平方米，同比+21.2%；累计销售均价28,637元/平米，较18年均价上涨7.3%。鉴于公司土储76%位于市场需求较强的一二线城市，同时考虑3Q19销售额691亿元+18Q4销售额483亿元=1,174亿元，预计全年大概率超全年千亿销售计划。
　　9月拿地额/销售额6%，属下半年首次拿地，1-9月拿地153亿，同比+24%
        9月公司在保定获取1个项目，对应新增建面15.2万平米，同比-39.6%；对应总地价6.4亿元，同比-72.4%，拿地额占比销售额6.1%，属公司下半年以来首次拿地；平均楼面价4,192元/平米，较18年拿地均价-77.8%。1-9月公司共获9个项目，新增规划面积163.2万方，同比+81.6%；对应地价153.1亿元，同比+24.2%；平均楼面地价9,378元/平米，同比-31.6%；拿地额占比销售额22.1%，拿地均价占比销售均价32.7%。公司1-9月拿地整体较为稳健，并同时注重成本可控。
　　北京国改重要标的，积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出
        18年以来，北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件，北方华创股权激励计划获批，电子城股权激励草案出台，北京国改推进速度明显加快。而一方面，首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案，属于国企中较早探索多元化激励机制的企业，可以说公司天生具备市场化改革基因；另一方面，公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企，赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势，近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始，公司有望进一步扩充京内优质土储。
　　投资建议：销售持续稳增，全年超计划无虞，维持“强推”评级
        公司作为北京市属国资房企，在北京国改加快背景下，依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势，将是京国改重要标的；公司自2007年重组上市之后积极变革，深耕北京、并积极京外扩张，推动销售快增，成为国内首家千亿地方国资房企；目前公司布局以强一二线为主，并属北京土储之王，一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。近期大股东首开集团计划增持公司总股份的1-2%，充分彰显对当前价值认可及未来信心。我们维持公司19-21年每股收益1.55、1.79、2.05元，对应19/20PE为5.6/4.8倍，NAV折价达56%,18A/19E股息率高达4.6%和7.2%，维持目标价12.67元，维持“强推”评级。
　　风险提示：房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。