国信证券（香港）-房地产行业双周报： 9 月商品房销售回暖，上调行业评级至 “增持”-191008

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　　行情回顾
　　本期(2018/09/23-2019/10/04)恒生地产类指数下跌1%，物业管理行业指数本期下跌2.28%，同期恒生指数下跌2.33%。恒生地产分类指数小幅跑赢恒生指数1.33个百分点，物业管理行业大幅跑赢恒生指数4.61个百分点。目前房地产板块PE（TTM）为6.96X，板块估值已接近近年估值底部区域。物业管理行业PE(TTM)27.82X,仅次于可选消费及日常消费行业，位居所有板块的第三位。
　　商品房销售明显回暖
　　从周数据来看，受益于去年同期基数走低，本期30城市商品房成交面积除一线城市外明显回暖，本期30大中城市第一周商品房成交面积为408.85万平米，环比上升31.72%，同比上升5.85%；第二周商品房成交面积为432.77万平方米，环比上升16.84%，同比上升19.21%。其中，一线城市同比增速分别为-30.15%、-2.2%，二线城市环比同比速分别为28.5%、31.15%，三线城市同比增速为43.83%、17.19%。受益于去年同期基数走低，本期30城市商品房成交面积除一线城市外明显回暖。
　　土地市场持续走弱，房企拿地意愿低迷
　　本期百城土地供应面积、成交面积延续下滑态势，百城土地供应规划建筑面积分别为884.5万平方米，同比增速为-69.99%，延续下滑趋势。其中，一线城市本期供应规划建筑面积66.6万平方米，同比增长-64.77%；二线城市本期供应规划建筑面积381.55万平方米，同比增速为-64.63%；三线城市本期供应规划建筑面积为436.35万平方米，同比增速为-74.01%。一线城市土地供应同比增速连续回升，二、三线城市土地供应面积同比仍呈现下滑态势。
　　土地成交方面，本期百城土地成交面积为499.68万平方米，环比下滑44.28%。供销比为1.77，土地成交溢价率为7.37%，虽小幅回升但仍处低位，显示房企拿地意愿仍较为低迷。
　　投资建议
　　受益于去年同期基数走低，本期商品房成交面积除一线城市外明显回暖，尽管土地市场仍然持续走弱，但房地产板块估值已接近近年估值底部区域，我们上调房地产行业至“增持”的投资评级，建议关注业绩增长确定、行业前景向好的佳兆业集团（1638.HK）、奥园健康（3662.HK）、雅生活服务（3319.HK）、永升生活服务(1995.HK)等房地产及物业管理子行业个股。
　　风险提示
　　房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧。