招银国际-房地产行业：重点在供应-191014

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　　我们邀请了两位美联物业的专家（谢梓旻先生–高级董事，刘嘉辉先生–首席分析师）分享对香港房地产市场前景的看法。他们预测香港一手及二手房地产市场成交量将于下半年分别下降至8,000和17,000宗左右，而楼价将回落3-5%。一方面，近期社会事件和中美贸易争端影响市场情绪，但另一方面，土地供应短缺以及低利率则继续为市场带来支持。
　　上半年挑战重重。作为香港第二大地产代理，美联集团（1200 HK）2019上半年收入增长3.3%至29亿港元，主要归因于香港住宅市场于2018上半年经过整合后，交投再次活跃。然而，由于经营成本上升，尤其是租金和回赠开支增加，致使其同期净利润下跌38%至9,400万港元。
　　上半年住宅市场表现较好。2019上半年香港住宅市场企稳，住宅成交量环比上升34.6%至43,491宗，而工业、写字楼和零售店则环比下降21.1%、47.1%和14.8%。香港地产发展商预料政府将推出「空置税」，因此加快销售和去库存速度。土地注册处的数据显示，2019上半年一手住宅市场销量上升63%至12,539个单位。由于近期的社会事件和中美贸易争端，美联物业预计下半年一手及二手市场的成交量将分别下降至8,000和17,000宗左右。
　　下半年楼价料回落3-5%。自2010年以来，尽管香港房地产市场已经历五次整合，但楼价仍保持长期稳定增长。2015-16年房地产市场曾出现七个月最大幅度调整，当时楼价下跌11.4%。受到近期社会事件和中美贸易战影响，美联楼价指数自2019年5月以来下跌了4.5%，最新9月19日报169.0点。短期来看，两项因素似乎并未有圆满解决方案。美联物业预测2019下半年香港楼价将回落3-5%左右。
　　关注行政长官施政报告。香港行政长官将于2019年10月16日发表新一年施政报告。除空置税外，政府还可能重点提出利用《收回土地条例》增加长期土地供应。虽然政府提出「港人港地」措施，但双倍印花税（楼价的30%）本身已有效遏抑外来需求。美联物业估计仅约1%的置业人士为非香港人。因此，「港人港地」措施作用有限，或只是带来心理影响。另外，政府可能会采取一些措施来帮助年轻一代解决住屋问题，例如向他们提供补贴或为年轻人建造更多住屋。