华创证券-金科股份-000656-2019年前三季度业绩预增点评：业绩高增、物管优质，创新型持股计划护航-191015

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　　3Q19业绩预增64-83%，结算进入丰收期、预收款高覆盖保障业绩高增
　　公司预计3Q19归母净利润将提升至36-40亿元，同比增长64.3%-82.5%，对应每股收益为0.66-0.74元，业绩高增主要源于交房规模及整体销售毛利增加。在18年、19Q1、19H1中，归母净利润增速分别高达+94%、+48%、200%-290%，显示公司目前已经进入结算丰收期。截至19H末，资产负债率和净负债率分别为83.9%、147.5%，分别同比-0.9pct、-11.9%，杠杆率逐步下降。此外，截至19H1末，预收款达939.9亿元，同比+48.2%，较19年一季度末+9.0%，可覆盖18年营收2.5倍，较19年一季度末提升0.2倍，预收款覆盖率进一步提升，预收款高覆盖也将使得公司业绩结算丰收期的持续性得到有力保证。
　　3Q19销售额1,213亿元、同比+32%，全年大概率超1,500亿元销售计划
　　克而瑞数据显示，3Q19，销售金额1,213亿元，同比+32%，销售保持快增。公司19年全年销售目标1,500亿元，对应同比+26%，目前来看大概率将超计划完成。投资方面，19H1公司新开工1,156万方，同比+10%，竣工425万方，同比+66%；19H1末，公司在建4,468万方，同比+76%。19H1公司土地投资423亿元，占比当期销售52%，拿地积极，权益地价309亿元，计容建面1,530万方，同比+51.2%。19H1末，公司可售约5,600万方。考虑到公司19年计划新开工约3,000万方、同比+11%，以及年末在建预计约5,500万方，19年新增可售3,200亿元，充足可售保障19年销售大概率超计划完成。
　　物管业绩同比+260%，合同管理面积2.4亿平，创新性员工持股确保业绩高增
　　物业方面，19H1实现营收12.0亿元，同比+84%；净利润1.59亿元，同比+260%；新增合同管理面积3,500万平，累计合同管理面积达2.39亿平，服务业态涵盖住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等多种业态。19年全年计划新增合同管理面积5,000万方，18年金科物业综合实力排名11位，估值或将逐步体现。6月6日，股东大会通过《卓越共赢计划暨员工持股计划》，持股计划占比不超过10%，单个参与人不超过1%。其中，一期持股计划资金总额不超32亿元，其中员工自筹资金不超16亿元；二期至五期资金来源于专项基金，若2019-22年业绩分别达51、62、74、82亿元，复合增速20%，则下一年度按该净利润3.5%提取专项基金。持股计划涉及股票拟通过二级市场购买。
　　投资建议：业绩高增、物管优质，创新型持股计划护航，维持“强推”评级
　　金科股份作为渝派房企的代表，立足重庆、走向全国。公司围绕“三圈一带、八大城市群、核心25城”展开，在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时，逐渐加大其他区域投资，实现全国均衡布局，并预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。3Q19公司业绩预增64-83%，业绩进入丰收期，并高预收款和创新型持股计划保证业绩释放持续性。此外，目前金科物业综合实力排名11位，后续估值也或也将逐步体现。我们维持2019-21年每股收益预测分别为0.98、1.31、1.65元，对应19-20年PE分别为7.3倍和5.5倍，维持目标价10.00元，维持“强推”评级。
　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧