国都证券-2019年房地产行业第39周周报：金九失约，房企持续加大推盘，中小房企报团取暖-190930

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　　核心观点
　　行业一周表现与估值
　　本周房地产板块下跌3.33%，沪深300下跌2.11%，上综下跌2.47%。19年动态市盈率7.96倍，20年动态市盈率6.51倍。
　　行业判断
　　本周板块跑输指数，今年“金九”成色严重不足,根据我们监测的9月数据表明，主要城市的新房与二手房成交量下降。从区域上来看今年华东区域销售情况好于预期，华北、华南和华中区域销售遇到了较大困难，西南区域也没有太多亮点。就华东区域来看，长三角一体化背景下的联动效应开始显现，比如年中苏州楼市调控升级后，外溢需求进入湖嘉片区，近期嘉善和南浔片区成交量有增加。以上海市场来看，近期一些大企业推盘节奏加快，有的项目持续拿证，预计四季度房企推盘还将加快。上海今年市中心楼盘的销售情况普遍好于郊区楼盘，市中心楼盘一般开盘去化率能达到60%-70%，郊区楼盘大部分只能达到30%-40%。而融资方面今年9月房企的融资规模为770亿元，已经降至今年来（截至目前）的最低水位。2019年前3个季度，房企累计境内债权融资为5144亿元，而这一数字在去年尚且有8287亿元。房企融资持续低迷，主要还是行情因素，信托、境外债、开发贷等融资渠道持续受限，而且境内融资比境外融资更加严格。整体来看房企当前的形势更加严峻，尤其是中小房企，未来有可能选择“抱团取暖“这类企业规模、融资能力都不如大型房企，但它们在区域深耕方面更具优势，因此房企之间应该做到优势互补，发现并发挥各自特点，去匹配合作伙伴，促进双方的可持续发展。板块估值方面，我们判断估值房企将在金九银十加大力度推盘从而快速回流资金，项目有望呈现较大优惠力度，整个地产板块方面有望在稳定情绪后进行缓慢修复。但在估值提振后盈利端能否支撑，则取决于政策端的变化及其对基本面的影响。我们继续看好龙头集中度的逻辑，当前不但有龙头销售的集中度的提升，更有拿地，融资等各个方面龙头房企的集中度提升的趋势，在这些龙头公司优秀的能力面前直接推动龙头的规模以及市占率的提升，我们继续看好地产龙头公司在2019年的估值修复行情，建议积极关注招商蛇口，万科A，华夏幸福。
　　本周（2019.9.21—2019.9.27）成交
　　45个城市本周成交486.4万平方米，环比上升13.5%，同比上升42.6%。累计成交方面，一线累计完成去年的76.7%，二线完成去年的80.7%，三线完成去年的76.7%。
　　公司和行业要闻
　　1、下半年9地出台住房租赁新规，多地政府推动住房租赁市场发展
　　2、前三季度房企融资少了3143亿元
　　风险提示：严厉的调控措施和房产税推出力度和广度超出预期。