天风证券-房地产行业2019香港政府施政报告点评：香港施政报告欲打造共建家园的蓝天-191018

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　　施政报告以土地供应和房屋政策出发，务求让更多人拥有自己的家园
　　香港行政长官林郑月娥于10月16日发布任内第三份《施政报告》，主题为“珍惜香港，共建家园”。本次施政报告的重点在于土地供应和房屋政策，跟我们在上周发布的港股策略报告预测吻合。我们强调香港房价高企让人却步，中短期内改变农地应用从而提高土地供应量，增加公营房屋的供给是当务之急。本次《施政报告》中提及到通过短中期措施增加公营房屋供应、收回部分私人土地作公营房屋发展；而长期则通过“明日大屿”等项目填海造地增加土地供应。我们认为虽然基本符合我们的预测方向，但实际施政细节仍须密切跟进。然而，我们认为最值得关注，以及最具影响力的新政，莫过于降低首付和放宽房贷的政策。我们认为此举将利好香港本地房地产企业以及本地房贷比例较高的银行板块。
　　土地政策方面，施政报告提及：1）运用《收回土地条例》聚焦收回私人土地作公营房屋等发展。发掘新界农地的收回利用价值，包括屏山及蓝地一带的农地，预计约450公顷（对比纽约中央公园340公顷的面积），并在年底开始其中160公顷农地的开发技术评估；2）规划其他大型发展项目，预计会收回的私人土地约700公顷，其中400多公顷会在未来五年收回；3）继续推进“土地共享先导计划”，其中最少七成建公营房屋或“首置”；4）与港铁合作推进为房屋发展做配套的公共运输基建规划，包括东涌线延线、屯门南延线及北环线等；以及5）继续推进“明日大屿”填海造地工程，打造长期土地供应。
　　而在房屋政策方面，施政报告提到：1）在未来10年提升公私营房屋兴建比例，从60:40提到70:30；2）加快出售约4.2万个未售出的公屋单位；3）预售正在兴建的居屋和“绿置居”单位，预计2020年提供1.2万个；4）逐步增加“白表居屋第二市场计划”配额；5）落实第二个“首置”先导项目，兴建约1000个“首置”单位；6）增加过渡性房屋项目，未来三年合共提供1万个单位；以及7）首次置业人士可申请最高九成按揭贷款，楼价上限将由400万港元提升至800万港元；而可申请最高八成按揭贷款，楼价上限则由600万港元提升至1000万港元。
　　重申港股策略，《施政报告》利好本地房地产和相关银行股
　　我们重申在上周的港股策略报告里强调，施政报告若出台土地回收政策，将有利于土地库存较多的本地房地产开发商释放出土地价值。本地房地产囤农地较多和股息较高的，包括恒基地产12.HK和新鸿基地产16.HK或较为受惠，新世界发展17.HK和长实集团1113.HK也包括在内。我们也认为，降低首付门槛，放宽按揭贷款比例则有望让过去数月受事件影响的香港房地产市场注入新血，并再度活跃起来。这样不但利好上述的本地房地产开发商，同时也让香港房贷按揭市占率较高的中银香港2388.HK和恒生银行11.HK受惠。此外在推动房屋发展的过程中，政府在公共运输基建上投入也会让港铁公司66.HK直接受惠。新世界及新鸿基也回应《施政报告》，并愿意配合政府交出农地和增加房屋供应的措施。过去两日新世界发展均领涨恒指，而本地房地产板块也普遍反应正面，印证了我们的策略观点。
　　客观来说，我们认同本次《施政报告》以希望更多的香港人能拥有一个自己的家园为出发点，但我们本来以为是会从房价和租金高企的方向出发。相对于董建华当年的“85000计划”，这次报告并没有明确提及未来公营房屋的供应量，而在防止住宅炒卖方面，也并没有推出新“辣招”、或控制租金等策略。而说到针对首次置业人士的新政，虽然首付门槛降低了，但按揭贷款上限提高或将增加买房负担。以九成按揭房价800万港元为例（30年期，按揭利率2.375%）计算，包括房贷保险总月供约3万港元，按照压力测试要求最低月收入为7.25万港元；而首付款+代理佣金、印花税、律师费等合计则需130万港元。但香港2018年雇员每月工资中位数仅为1.75万港元，所以一般普罗大众理论上也不能符合要求。
　　风险提示：政策正式立法未通过，政策实施不达预期，香港经济放缓。