国盛证券-量化专题报告：地产行业基本面量化~择时与选股-191021

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　　报告主要解决三个问题。基本面层面，地产的四个周期（销售/价格/政策/利率）划分的核心代理变量是什么，以及这些周期如何影响地产行业收益表现；估值层面，如何建立地产行业估值安全边际模型和基于NAV估值的清算价值模型，以及如何根据模型去对地产行业做择时；个股层面，从地产行业本身的逻辑出发可以找到哪些独特的选股因子，以及这些因子表现优劣背后的核心逻辑是什么。
　　基本面层面，我们划分了四个地产相关周期（销售/价格/政策/利率）。其中销售周期最核心的代理变量是商品房销售面积增速，价格周期代理变量是70个大中城市房价指数，政策周期我们定义了政策0-1哑变量，利率周期代理变量是全国个人住房贷款加权利率。在销售上行周期、政策宽松周期以及利率下行周期，地产行业股价表现较好，行业指数相对沪深300月均超额收益分别为1.5%、1.3%、2.5%，月均绝对收益为4.3%、4.2%、6.9%。
　　估值层面，我们建立了地产估值安全边际模型和清算价值模型。其中估值安全边际模型是基于地产行业的一致预期净利润增速和PE_TTM建立，模型Rsquare值可以达到0.76，当前估值安全边际处于[20，+∞)区间,建议超配。清算价值模型是参考NAV估值思路，考虑预收账款和存货价值的低估计算得到调整后pb，当前调整后pb跌到0.9左右，同样建议超配。
　　选股层面，本文从估值、盈利增长、集中度提升三个维度的提供以下选股建议。1）估值维度，调整后pb选股效果远好于传统的pb或pe估值，分组多空年化收益可以从pb的9.7%提高到14.5%。2）成长因子的表现取决于地产销售周期，销售上行周期成长因子（如营收增速）会表现更好。3）过去三年行业集中度提升幅度在加快，CR10由2016年的19%提高到目前的33%，这是过去三年龙头地产股表现更好的根本原因，预计还会持续。
　　风险提示：模型根据历史数据规律总结，未来存在失效的风险。