华创证券-阳光城-000671-股权转让点评：中民投股权转让落幕，料全年销售破2000亿-191024

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　　福建捷成收购上海嘉闻剩余50%股权、持股17.29%，中民投股权转让落幕
　　本次股权转让前，公司二股东上海嘉闻投资管理有限公司的50%股权由中民嘉业投资有限公司（由中民投100%控股）持有，剩余50%股权由福建捷成贸易有限公司于2019年2月26日自中民嘉业处收购。10月23日，中民嘉业与上海嘉闻签订股权转让协议，约定中民嘉业将其持有的上海嘉闻剩余50%股权转让给福建捷成，双方按照每股6.16元的价格（也是中民投2015年末定增进入公司的价格）为原则进行协商。年初上海嘉闻持股公司18.04%，目前减持至17.29%；至此中民投退出、福建捷成成为公司二股东，并持股7亿股、占比17.29%。此外，福建捷成尚未有任何明确计划在未来12个月内变动公司股份。
　　3Q19销售1,500亿、同比+38%，料全年破2,000亿，拿地谨慎、成本下行
　　3Q19公司销售金额1,502.1亿元，同比+37.8%，权益比例64%；克尔瑞排名第13；其中内地战略城市和长三角分别占比36%和34%。保守假设Q4销售额持平去年达539亿元，全年销售将破2,000亿、同比+23%。3Q19销售面积1,206.4万方，同比+48.4%；销售均价1.25万元/平，同比-7.2%。3Q19公司拿地金额401.4亿元；拿地面积899.1万方，权益比例73%，拿地均价4,465元/平；拿地额占比当期销售额27%，对应权益拿地额占比当期权益销售额32%；Q3拿地谨慎、成本下行，拿地均价占比销售均价36%，较19H1下降12pct。
　　可售面积4,400万方，对应土储货值5,500亿、75%位于一二线城市
　　截至2019H1，公司拥有土地储备（可售口径）4,396万平方米，累计成本地价仅4,322元/平方米，占比2019H1销售均价仅34%；对应可售货值5,467亿元，覆盖2018年销售金额3.4倍，保障后续销售高增。就可售面积分布来看，内地战略城市占比50%，主要包括长沙、南宁、西安、重庆、太原等；大福建、长三角和珠三角面积分布均匀，分别为16%、14%和15%。分能级来看，一二线面积占比65%、货值占比75%。
　　投资建议：中民投股权转让落幕，料全年销售破2,000亿，维持“强推”评级
　　阳光城起家大福建、深耕强二线，经历三任明星管理团队的贡献，公司实现七载70倍销售高增长，奠定未来结算放量的基础；“双斌”团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化，同时公司主动去杠杆将有望推动公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。我们维持公司2019-21年每股收益分别为1.00、1.35和1.81元，现价对应19/20年PE6.5和4.8倍，较每股NAV折价56%，维持目标价10.00元、相当于19年PE10.0倍，维持“强推”评级。
　　风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧以及行业融资超预期收紧