天风证券-万科A-000002-结算业绩超预期，拿地积极性提升-191024

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　　事件：
　　公司公布2019年三季报，前三季度公司实现营收2239.15亿元，同比增长27.21%；归属于上市公司股东的净利润182.41亿元，增长30.43%；超出市场预期。
　　结算收入超预期增长、结算均价有所提升：1）结算收入提升26.9%：公司上半年结算面积1455万方，同比上升13.6%；实现结算收入2125.7亿元，同比上升26.9%；2）结算均价提升11.7%：房地产业务的结算均价为14610元/平方米，同比增长11.7%。3）结算毛利率略降0.2个pct：结算毛利率为27.6%，较2018年同期下降0.2个百分点。4）归母权益环比提升2.4个PCT，Q1-3公司归母权益占比63.8%，同比略下降0.4个PCT、环比提升2.4个PCT。
　　开工预计超额完成、全年竣工计划维持不变：公司前三季度新开工面积3243.4万方，同比下降11.1%，占全年开工计划的89.9%（2018年Q1-3完成度为103%），增速开工比去年放缓；实现竣工面积1640.1万方，同比增长5.5%，占全年竣工计划的53.3%（2018年Q1-3：59.1%），竣工速度也有所放缓，预计公司四季度将加快竣工，完成年初计划（3076.5万方）为大概率事件，对应增速12%。
　　拿地积极度有所提升、已售未结资源丰富：1）新增土储同减26%：公司Q1-3新增项目116个、新增总建面2832.1万方，权益建面2042万方，权益比例为72%，环比上半年明显提升，按照投资金额计算81%位于一二线城市。截止中报，公司总土储面积1.534亿平米，同比增长7.27%。2）销售增速10%：1-9月公司累计销售金额4756亿元，同比增加10.21%，销售面积3061.6万方，平均销售金额1.55万元/方，高位稳定，拿地销售比0.4%，环比上升至中性水平；3）已售未结同比增长19.9%：已售未结算面积4474.3万平方米，已售未结金额约6362.4亿元，较上年末分别增长20.6%和19.9%，对应均价1.42万元/方，为后续结算提供充足保障。
　　净负债率环比提升，现金、短债均大幅减少：1）净负债率50.4%：公司三季报有息负债金额2306.3亿元，净负债率50.4%，比去年同期的51.2%有所下降，但比中报有所提升；2）公司短期债务同比下降15.8%，环比年初减少20.7%，但由于账面现金减少，现金/短债覆盖倍数为1.71，虽然同比环比均有所下降，但仍能较好的覆盖债务；从长期负债来看，公司资产负债率、扣预资产负债率分别为85.1%、78.2%，环比中报分别变动-0.2、0.1个PCT，表现仍然稳健；3）从债务期限结构来看，公司短期：长期债务比重约为27%：73%，短债占比下降，债务结构进一步优化。
　　投资建议：
　　受益于公司结算均价提升，公司收入与归母净利润增长均超出预期，拿地方面公司积极性提升，拿地/销售上升至0.4的中性水平，公司短债覆盖倍数有所下降、净负债率环比提升但仍然处于合理可控水平。我们认为公司结算均价明显提升、且开工有望超预期，预计公司全年销售、结算均有望超出我们此前的预期，基于此我们将公司19-21年EPS分别由3.51、4.08、4.71元上调至3.83、4.75、5.79元，对应当前股价PE为6.96X/5.61X、4.60X，维持“买入”评级。
　　风险提示：政策变化不及预期，房屋销售大幅下滑