华创证券-万科A-000002-2019年三季报点评：业绩高增、销售平稳，北上资金增持认可价值-191024

《华创证券-万科A-000002-2019年三季报点评：业绩高增、销售平稳，北上资金增持认可价值-191024（6页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华创证券-万科A-000002-2019年三季报点评：业绩高增、销售平稳，北上资金增持认可价值-191024（6页）.pdf（6页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

　　3Q19营收同比+27%、业绩同比+30%，毛利率和预收款锁定率持续高位
　　3Q19公司实现营业收入2,239.1亿元，同比+27.2%；归母净利润182.4亿元，同比+30.4%；基本每股收益1.63元，同比+28.7%；结算面积1,455.0万平，同比+13.6%；地产结算收入2,125.7亿元，同比+26.9%；结算均价1.46万元，同比+11.7%；毛利率、净利率和归母净利率分别为36.0%、12.8%和8.1%，同比分别+1.2pct、+0.4和+0.2pct；三费费率为8.0%，同比-0.9cpt，其中财务费率-0.5pct；公司Q3计提存货跌价准备11.4亿元，影响业绩7.8亿元、占比4.3%。3Q19末已售未结金额6,362亿元，较年初+19.9%，覆盖18年地产结算收入2.2倍，处于行业高位，确保后续业绩稳定释放；已售未结面积4,474万平，较年初+20.6%；预收账款5,673亿元，同比+16.5%。
　　3Q19销售4,756亿、同比+10%，开工降幅收窄、竣工平稳增长
　　3Q19公司实现签约金额4,756.1亿元，同比+10.2%；销售面积3,061.6万平，同比+5.5%；销售均价1.55万元，同比+4.5%。3Q19公司新开工面积3,243.4万平米，占全年开工计划的90%，同比-11%，其中Q3新开工同比-3%，新开工降幅有所收窄；竣工面积1,640.1万平方米，同比+5.5%，占全年计划竣工面积的53%，其中Q3竣工同比-9%。考虑到未来结算竣工比的修复将推动结算量稳增。并综合考虑19年竣工计划同比+11.6%、3Q19结算均价同比+11.7%，隐含全年营收增速或为+25%。
　　3Q19拿地中性、货值相对充裕，负债率处于行业低位、回款平稳增长
　　3Q19公司新增拿地2,832.1万平，权益比例72%，较19H1提升3pct；根据公告披露加上物流拿地后，3Q19合计拿地面积3,147.2万平方米，同比-24.9%；对应总地价1,934.2亿元，同比-14.8%，拿地额占比销售额达40.7%，整体拿地中性；平均楼面价6,146元/平米，同比增长13.5%，拿地均价占比当年销售均价39.6%。3Q19末公司未结算总土储1.6亿平、权益比例61%；可售面积1.2亿平，按照1.5万元/平推算得到可售货值1.8万亿，覆盖18年销售金额3倍。19H1末资产负债率85.1%，同比+0.2pct；净负债率50.4%，同比-0.8pct，处于行业低位。报告期内，表内销售回款3,024亿元，同比+10.4%。
　　多元化业务稳步拓展，Q3宝能减持、但北上资金增持认可价值
　　报告期内万科物业品牌蝉联中指院2019物业品牌价值榜第一名；租赁住宅业务累计开业9.8万间，并成功发行25亿元/3.55%的租赁专项债；Q3万纬物流拿地面积27万方，截至期末可租赁物业的建筑面积998万平方米。从股东来看，香港中央结算有限公司(陆股通)持股比例由19H1末的2.43%上升至3.73%。此外，截至10月11日，港交所披露钜盛华和前海人寿分别持股7.0%和5.3%，即宝能合计持股万科比例由6月末的14.09%降至目前的12.25%。
　　投资建议：业绩高增、销售平稳，北上资金增持认可价值，维持“强推”
　　万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。公司在物业服务、商业地产等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司19-21年EPS预测分别为3.66、4.41、5.30元，对应19/20年PE分别为7.3/6.0倍，维持目标价45元，维持“强推”评级。
　　风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。