西南证券-万科A-000002-业绩符合预期，土储补充积极-191024

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　　业绩总结：公司2019年前三季度实现营业收入2239.1亿元，同比增长27.2%；实现归母净利润182.4亿元，同比增长30.4%。
　　结算量稳步增长，盈利能力稳定。2019年前三季度公司结算规模稳步增长，其中地产开发业务结算金额2125.7亿元，同比增长26.9%，结算面积1455.0万方，同比增长13.6%。盈利能力维持稳定，前三季度公司综合毛利率、净利率分别为36.0%和12.8%，同比分别提升了1.2和0.4个百分点，地产业务结算毛利率27.6%，同比变化不大，三项费率同比维持平稳。由于部分城市地产市场调整，公司对个别项目进行存货跌价准备计提，前三季度公司计提存货跌价准备11.4亿元，截至三季度末，公司存货跌价准备余额为30.6亿元。截至2019年9月末，公司已售未结算面积约4474.3万方，对应合约金额6363.4亿元，明年业绩保障程度较高。
　　销售稳步增长，补充土储积极。前三季度公司实现销售金额4756.1亿元，同比增长10.2%，实现销售面积3061.6万方，同比增长5.5%，销售均价15535元/平方米，同比增长4.5%，累计新开工面积3243.4万方。拿地方面，第三季度公司新增62个项目，总建筑面积1479.0万方，权益建筑面积1155.3万方，拿地明显放量。前三季度，公司累计新增116个项目，总建筑面积2832.1万方，权益规划建面2042.0万方，按权益金额计算81%位于一、二线城市。总土储方面，公司在建总建面约10587.8万方，权益建面约6275.4万方，规划中总建面约5594.2万方，规划中权益建面约3629.4万方。
　　短期偿债能力强，长期负债规模稳定，净负债率可控。截至三季度末，公司总有息负债规模为2306.3亿元，比去年同期减少5%，其中长期有息负债1678.0亿元，占比约为74.0%，公司短期偿债能力强，截至三季报末，在手现金1072.4亿元，对短期有息负债628.3亿元的覆盖倍数为1.7X，同时，截至三季报末，公司净负债率为50%，同比2018年三季度末维持稳定。
　　盈利预测与投资建议。预计公司2019-2021年EPS分别为3.73元、4.33元、4.96元。考虑公司基本面稳固提升，物管、商业等子板块潜在分项估值贡献，给予公司2019年9倍估值，对应目标价33.57元，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售或拿地低于预期、土地成本抬升明显等。