中泰证券-保利地产-600048-成长与稳健并举的行业龙头，物业上市锦上添花-191025

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　　投资要点
　　事件：10月25日，公司发布2019年三季报，前三季度实现营收1117.94亿，同比+17.77%；实现归母净利润128.33亿，同比+ 34.08%。
　　业绩高增，盈利能力持续改善
　　1）业绩稳健：公司2019年前三季度实现营收1117.94亿，同比+17.77%，得益于竣工结转项目单价提高，增利快于增收，前三季度实现归母净利润128.33亿，同比+34.08%；2）毛利率提升：公司前三季度毛利率35.89%，较去年同期增加3.18个百分点，盈利能力持续改善；3）债务结构合理：报告期末，公司短期借款仅29.96亿，长期借款及应付债券2276.71亿，优异的债务结构彰显公司融资端强势的话语权，此外，报告期末公司资产负债率79.64%；扣除预收款项后，其他负债占总资产比重仅为40.38%，我们测算公司净负债率82.27%，较去年末略增1.72个百分点，整体合理可控。
　　1-9月销售额近3500亿，回款率行业领先
　　1）销售逆市增长：公司2019年前三季度实现签约面积2293.78万方，同比增长13.29%，实现签约金额3467.73亿，同比增长14.20%，其中一二线城市的签约金额占比75%；2）回款率不降反升：前三季度在行业去化率下行，资金趋紧背景下，公司累计实现销售回笼资金3098亿，回笼率较去年同期上升3.62个百分点至89.34%，高回款率背后，是公司强大执行力、高效有力的管控水平及产品品质与竞争力的综合体现。
　　三季度加快布局土地价值洼地，坚持核心区域深耕
　　1）三季度拿地力度持续加大：1-9月份，公司新拓展项目84个，新增容积率面积1493万方，总拓展成本996亿。其中第三季度新增容积率面积667万方，较二季度环比增长21.9%，公司在土地溢价率大幅走低的三季度加仓拿地，在与同行整体收缩对比下，背后由突出的融资优势、强大的产品竞争力及优秀的项目团队齐力支撑；2）坚持重点城市深耕：前三季度新增土储中，一二线城市拓展金额占比达76%，我们看好公司坚持核心区域深耕的战略。
　　物业板块上市稳步推进，投顾与商管业务继续拓展
　　1）保利物业核准H股上市：公司于2019年9月17日收到中国证监会出具的《关于核准保利物业发展股份有限公司发行境外上市外资股的批复，保利物业若成功登陆资本市场，或进一步提升物管板块地位，完善公司多元化布局；2）投资顾问与商业管理业务健康发展：报告期内，保利投资顾问继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作，加大与外部开发商的合作，累计覆盖城市超过210个，持续提升市场竞争力；商业管理新拓展购物中心、酒店和公寓合计14个项目，以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。
　　投资建议：公司是A股地产龙头之一，在融资、经营管控方面优势明显，亦具有央企资源整合平台的独特优势。2019年前三季度，公司坚持布局核心城市，营收及归母净利润均实现较快增长，销售及业绩弹性为龙头翘楚，拿地力度持续加大；同时，物业板块赴港上市稳步推进，有助于进一步增厚母公司估值。我们看好公司充分调动优质资源配合优势背景，在完善的管控与优化的激励机制下，全年业绩再超预期。我们预计公司2019-2021年EPS为1.97、2.40、2.89元，对应当前股价的PE分别为7.90、6.48、5.37x，维持“买入”评级。
　　风险提示：一二线城市调控政策收紧超预期；公司销售回款不达预期