华创证券-房地产行业周报：房企Q3业绩靓丽，一城一策持续呈现， 重申行业推荐评级-191027

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　　投资要点：
　　房地产行业数据：上周（19/10/19-19/10/125）主流45城一手房成交649万平米，环比-15%；其中，一二线环比-11%、三四线环比-24%；10月一手房月成交同比+11%，较9月-1pct，其中一二线同比+13%、三四线同比+4%，分别较9月+1pct和-4pct。上周14个重点城市二手房合计周成交1,512万平米，环比-7%；10月二手房成交月同比+22%，较9月上升3pct。库存方面，上周15城推盘环比+33%，成交环比-11%，周成交/推盘比0.70倍，低于上周的1.04倍，高于9月的0.81倍（好于18年9月0.72倍）；15城可售面积8,003万平米，环比+1.1%；3个月移动平均去化月数为9.4个月，环比下降0.03个月，行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。
　　主要政策新闻：印尼央行将基准利率下调25BP至5.00%，为年内第四次降息；土耳其央行降息250BP至14%，为年内第三次降息。中国10月1年和5年期LPR维持在4.20%和4.85%。央行发布2019年三季度金融机构贷款投向统计报告，房地产贷款增幅持续平稳回落。中原地产统计截至10月24日全国50大城市土地收入3.33万亿，同比+18%。统计局数据显示9月70大中城市中有53城新建商品住宅价格环比上涨，较7月60城、8月的55城有所下降。中国社科院发布报告称9月24个核心城市房价开始由涨转降，环比-0.12%。三亚住建局公布实际引进并在三亚工作但尚未落户的急需紧缺人才，可申请购买1套住房；海口严禁商品房捆绑销售、变相加价等行为。
　　公司动态跟踪：三季报业绩：万科A营收2,239亿元，同比+27%，业绩182亿元，同比+30%；蓝光发展营收279亿元，同比+95%，业绩25亿元，同比+108%；绿地控股营收2,940亿元，同比+26%，业绩118亿元，同比+32%；荣盛发展营收388亿元，同比+27%，业绩49亿元，同比+31%；保利地产营收1,118亿元，同比+18%，业绩128亿元，同比+34%；新城控股营收296亿元，同比+19%，业绩37亿元，同比+20%；阳光城营收320亿元，同比+23%，业绩23亿元，同比+43%。华夏幸福股东华夏控股及一致行动人增持624万股、占比总股本0.21%；中航善达发行股份购买资产暨关联交易事项获得证监会并购重组委无条件通过；福建捷成收购阳光城二股东上海嘉闻剩余50%股份、代替中民投成为公司二股东，持股7亿股，占比17%。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨1.58%，沪深300指数上涨0.71%，相对收益为0.87%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第4位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：鲁商置业、滨江集团、银润投资、中房股份、市北高新，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为深国商、实达集团、莱茵置业、合肥城建、东华实业。
　　投资建议：我们认为主流房企销售持续超预期，行业销售或至少好到明年2月，龙头集中度继续提升，20年EPS上修概率加大，强化年底估值切换行情；同时近期全球流动性宽松预期继续升温，一城一策再次呈现、地方调控小幅松动略有迹象，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位：1）主流房企19/20平均PE仅6.6/5.2倍，NAV折价20-80%；2）主流房企股息率高达18A4.2%和19E5.5%、远高于10Y国债3%；3）板块PE处于12年以来的3%分位，明显低于同期沪深两市的18%。我们：1）维持开发推荐评级，推荐：a）低估值龙头：保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口；b）二线成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、首开股份、蓝光发展、华夏幸福、荣盛发展；2）维持商业地产推荐评级，维持推荐：大悦城，建议关注：中国国贸和金融街等；3）维持物管推荐评级，维持推荐：中航善达，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。
　　风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧以及融资政策超预期收紧。