国信证券-旭辉永升服务-1995.HK-深度报告：外拓扩张强者，增值服务明星-210928

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若无特殊说明，本文涉及金额均以人民币计价——旭辉永升服务：冉冉升起的物业明星公司规模快速增长，行业排名不断上升，2021年6月末在管面积达1.3亿㎡，同比增速连续5年超50%。

三大主营业务为物业管理服务、业主增值服务及非业主增值服务，收入占比呈“六、二、二”格局。

基础服务：类似收租的稳定基石基础物管服务2021年上半年收入占比56%，毛利率23.5%保持平稳。

收入依赖于面积规模，截止2021年6月末签约总面积2.2亿㎡，业绩增长确定性强。

第三方来源在管面积占比为82%，外拓能力远超同行。

增值服务：优势明显的未来之星2015-2020年公司业主增值服务收入的年复合增速高达101%，且收入占比、单位面积平均收费、毛利率水平都在业内处于第一梯队。

同时旭辉集团销售表现良好，保障了非业主增值收入中短期内的增长态势。

直面质疑：第三方面积、增值服务收入增长的持续性市场对公司第三方外拓的持续性有所顾虑，但物管行业集中度提升的空间巨大，其次公司外拓以市场招投标而非收并购为主，持续性佳。

市场担忧公司增值服务业务增长的持续性，但公司实行稳健扎实的BU化战略而非野蛮生长，其次当前渗透率和用户粘性仍较低，未来可期。

估值与投资建议公司第三方外拓能力出众，增值服务优势突出，业绩增长确定性强。

综合绝对与相对估值结果，我们认为公司合理股价区间为15.7-20.5港元，较当前股价有11%至45%的空间，预计公司2021、2022年归母净利分别为6.2亿元、8.8亿元，对应每股收益分别为0.37元、0.53元，对应最新股价的PE分别为31.6、22.3X，维持“买入”评级。

风险提示地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期；增值服务拓展不及预期。