华创证券-金科股份-000656-2019年三季报点评：业绩、销售靓丽，创新型持股计划护航-191031

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　　3Q19业绩同比+82%，利润率双升、预收款覆盖率进一步走高
　　3Q19营业收入423.0亿元，同比+60.7%；归母净利润39.8亿元，同比+81.7%，贴近此前业绩预告上限；基本每股收益0.74元，同比+85.0%；毛利率和归母销售净利率分别为30.1%和9.2%，同比分别提升4.1pct和1.1pct；三费费率为9.9%，同比下降1.5pct，其中销售费率和财务费率分别下降0.6pct和0.7pct。公司业绩高增源于交房规模及整体销售毛利增加。报告期末，资产负债率和净负债率分别为83.8%、144.3%，分别同比持平、-4.7pct。19Q3末，预收款达1,043.2亿元，同比+49.5%，较19H1末+11.0%，可覆盖18年地产营收2.7倍，较19H1末提升0.2倍，预收款高覆盖将保持业绩持续高增。
　　 3Q19销售1,255亿、同比+45%，全年销售望超预期，拿地额/销售额49%
　　3Q19销售金额1,255亿元，同比+45%；销售面积1,248万方，同比+29%，销售稳步增长。公司19年全年销售目标1,500亿元，对应同比+26%，全年大概率将超计划完成。拿地方面，3Q19新增土地储备项目140个，土地投资614亿元，占比当期销售49%，拿地较积极，权益地价400亿元，计容建面2,446万方，同比+38.1%。19H1末可售面积约5,600万方。考虑到19年计划新开工约3,000万方、同比+11%，并考虑到年末在建面积预计约5,500万方，19年新增可售货值3,200亿元，充足可售保障19年销售大概率超计划完成。
　　物管合同管理面积2.4亿平、估值可观，创新性员工持股确保业绩高增
　　19H1公司物业管理营收12.0亿元，同比+84%；净利润1.59亿元，同比+260%；19H1末，累计合同管理面积达2.39亿平，服务业态涵盖住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等多种业态。19年全年计划新增合同管理面积5,000万方，18年金科物业综合实力排名11位，后续物管估值或将逐步体现。6月6日，公司股东大会通过《卓越共赢计划暨员工持股计划》，持股计划占比不超过10%，单个参与人不超过1%。其中，一期持股计划资金总额不超32亿元，其中员工自筹资金不超16亿元；二期至五期资金来源于专项基金，若2019-22年业绩分别达51、62、74、82亿元，复合增速20%，则下一年度按该净利润3.5%提取专项基金。
　　投资建议：业绩、销售靓丽，创新型持股计划护航，维持“强推”评级
　　金科股份作为渝派房企的代表，立足重庆、走向全国。公司围绕“三圈一带、八大城市群、核心25城”展开，在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时，逐渐加大其他区域投资，实现全国均衡布局，并预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。3Q19公司业绩大增82%，业绩进入丰收期，并高预收款和创新型持股计划保证业绩释放持续性。此外，目前金科物业综合实力排名11位，后续估值或也将逐步体现。我们维持2019-21年每股收益预测分别为0.98、1.31、1.65元，对应19-20年PE分别为7.0倍和5.2倍，18年股息率高达5.3%，维持目标价10.00元，维持“强推”评级。
　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧