中泰证券-房地产行业周报：新房成交同比继续改善，主流房企10月销售再超预期-191102

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　　投资要点
　　行业跟踪：
　　一手房：成交环比增速2.14%，同比增速15.15%（按面积）
　　本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积513.59万方，环比增速2.14%，同比增速15.15%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为30.55%，-6.11%，6.13%；同比增速分别为11.47%，9.27%，27.18%。
　　二手房：成交环比增速-7.45%，同比增速18.40%（按面积）
　　本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积125.28万方，环比增速-7.45%，同比增速18.40%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-4.75%，-9.77%，-3.19%；同比增速分别为11.07%，29.37%，-1.89%。
　　库存：可售面积环比增速1.88%（按面积）
　　本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5495.86万方，环比增速1.88%，去化周期30.07周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.76%，5.20%，1.58%。一线、二线、三线去化周期分别为40.76周，22.80周，26.11周。
　　10个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
　　根据中指监测数据，（10月21日至10月27日）重点城市共开盘84个项目，合计推出房源17555套，其中一线城市开盘3334套、占比18.99%；开盘项目平均去化率达到61%，其中二线城市平均去化率为59%。
　　投资建议：本周，我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速2.14%，同比增速15.15%；二手房成交环比增速-7.45%，同比增速18.40，市场成交量同比上升；重点城市去化率为61%，较上周有所上升。
　　10月31日，115家A股上市房地产开发企业三季报全部披露完成。根据Wind数据，前三季度A股115家房企合计实现总营收13800.40亿，同比增长22.25%；实现净利润1593.21亿元，同比增长15.40%。其中，绿地控股、万科、保利地产位列A股房企营收绝对值前三。
　　销售方面，10月主流房企销售额持续超预期。根据克而瑞数据，10月主流50家房企单月销售金额8892亿元，环比减少2%，同比增长36%；1-10月主流50家房企累计销售金额72879亿元，环比增长14%，同比增长16%。分房企来看，10月份销售TOP5为恒大、碧桂园、融创、万科和保利，其中恒大930亿元（同比+75%）、碧桂园850亿元（同比+43%），融创642亿元（同比+23%），销售亮眼。TOP20中，龙湖270亿元（同比+80%），绿地251亿元（同比+52%），世茂232亿元（同比+53%），旭辉190亿元（同比+76%）、金茂122亿元（同比+55%），均取得超50%的高销售增速。
　　政策方面，我们认为政策调控正在宽松，近期多地出台公积金贷款额度提升及贷款期限延长政策；绍兴、南通、郑州等多地陆续出台人才购房补贴政策，都是政策在边际改善的表现；从目的上看，“稳房价、稳地价、稳预期”不是要打压行业，目前看来：土地溢价率持续走低，即便促销，去化压力也在加大，市场看空情绪浓厚，这些其实已经背离了促使行业健康平稳发展的初衷，我们看好四季度和明年一季度，“一城一策”式的政策调控或出现宽松多于收紧的结构化改善。
　　行业配置方面，我们坚持此前强调的在四季度超配地产的观点，主要逻辑有以下4点：政策（估值）底部：当前房价地价趋稳，基本面下行，融资超预期持续收紧，政策调控目的达到，进一步收紧意义不大，目前重点房企19E市盈率平均仅为6.1X，估值继续下行空间较小，上行空间与概率大。宽货币：目前行业虽然受到窗口指导，但整体或多或少也能收益于已经开始的货币宽松周期，降准降息带来利好的方向不变。业绩确定性：我们测算重点房企全年业绩增速中位数为27%左右，在当前全球经济或进入衰退期，市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价，地产股业绩确定性优势凸显。高分红：地产行业放慢扩张主动降杠杆后，整体开始提高分红，目前重点房企股息率平均高达4.5%。
　　配置建议：看好Beta修复基础上的Alpha个股。首先当前板块具备估值提升机遇：政策（调控和融资）边际改善带来的估值修复；年末释放业绩带来的估值切换。其次个股方面，结构分化加速：由融资-拿地-利润、管理-效率-费用、品牌-产品-溢价等多维度传导分化，在行业下行期尤其明显，类似制造业产能出清，行业集中度继续提升，龙头利润改善明显的逻辑。最后从择时角度看：历次周期中，市场底领先政策底，政策底部领先基本面底（销售反弹），现在政策正在改善，观望时间过长，或错失最佳投资时机。
　　推荐受益于集中度持续提升，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头：万科、保利、融创中国；及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线：华夏幸福、旭辉控股集团。
　　风险提示：三四线销售下行压力继续加大；流动性持续收紧。