光大证券-房地产行业对9月28日物业管理板块大涨的点评：竣工向好、优质优价，物管迎来“价量齐升”-210928

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事件：9月28日，物管板块整体涨幅明显，中海物业、融创服务涨幅居前9月28日，港股物管板块整体涨幅明显，光大A+H核心物业指数上涨5.70%，跑赢沪深300指数5.56pct.，跑赢恒生指数4.49pct.；其中，中海物业+14.16%，融创服务+12.68%，新城悦服务+11.19%，合景悠活+9.94%，世茂服务+9.74%，旭辉永升服务+7.16%，碧桂园服务+7.15%。

点评：央行例会提出维护房地产健康发展，竣工向好，物管有望迎来“价量齐升”1）9月24日，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会在北京召开，会议强调下阶段稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，保持宏观杠杆率基本稳定。

对房地产行业，本次会议提出“两个维护”，即维护房地产市场的健康发展、维护住房消费者的合法权益。

我们前期提出第四季度房地产行业按揭回暖将持续，行业资金面紧张情况有所缓解；同时，统计局数据显示2021年1-8月房屋累计竣工面积4.67亿平方米，累计同比+26.0%，8月单月竣工4,957万平方米，单月同比+28.4%；随着行业流动性紧张的缓解，我们预计四季度竣工将维持平稳较快增长，利于物管交付面积的提升。

（详见20210916《基本面数据仍走弱，按揭边际改善或持续——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2021年8月）》）2）1月5日，包括住建部在内的十部委联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业管理收费浮动调整机制、提升物业管理服务的渗透率，改善管理费收缴率。

8月13日，上海市正式印发《上海市住房发展“十四五”规划》，进一步要求建立“质价相符”的物业服务市场调节机制，完善物业管理项目招投标制度；促进物业企业专业化、连锁化、品牌化经营；下一阶段将重点推进物业费标准较低的老旧小区启动价格调整工作和物业服务酬金制计价模式。

我们认为，未来物管行业发展的增量将不仅仅体现在物业管理面积的拓展上，也体现在环境治理优化、疫情防控常态化以及十四五期间老旧小区全面改造后，居民满意度提升而带来的物业费的提升上。

（详见20210223《2021：社会治理基层支柱，百舸争流使命担当——房地产（物业服务）2021年春季策略报告》）3）我们认为，“优质优价”的服务模式可以有效提升物管公司的毛利率水平。

当前，物管行业的竞争加剧导致外拓项目毛利率逐步走低；叠加人力成本不断上升以及疫情期间的补贴逐步退出，物管行业毛利率短期承压。

对此，多家物业管理公司结合政策，尝试构建“质价相符”的物业收费体系。

例如，中海物业提出“优质优价，菜单式服务”理念，通过存量项目的调涨费、升级服务、打开增值服务市场，实现在管项目单价的提升。

我们认为该公司的毛利水平将在一段时间后随着“优质优价”服务项目的推广而企稳回升。

（详见20210823《规模增长明显，拓展“优质优价”——中海物业（2669.HK）2021年中期业绩点评报告》）投资建议：关注四大主线物管企业上市持续，后续板块有望形成“百舸争流”竞争格局。

投资建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，推荐碧桂园服务，建议关注绿城服务、雅生活服务，融创服务、金科服务；2）规模第二梯队的成长型标的，建议关注建业新生活、旭辉永升服务、新城悦、世茂服务；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，建议关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，推荐中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活。

风险分析：人工成本风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。