亿翰智库-10月房地产行业月报（第16期）：银十土地和住宅市场跌幅扩大，资金不足或是最大制约因素-191106

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　　投资要点：
　　政策速览：行业政策箱体调整，人才引进对楼市影响有限
　　10月，房地产行业政策目标维持往期，保障刚需、维护居民权益和人才引进仍是重头戏。供给端，推出保障性住房增加住房供给，盘活农村闲置宅基地增加土地供给；需求端，各城市放松公积金贷款限制，以保障刚需为主；人才引进方面，二线城市郊区和三四线城市陆续推出人才政策，落户门槛不断降低，但对楼市影响有限。
　　住宅市场：成交环比整体下跌，产业支撑下的人才流入将形成长期支撑
　　从我们监测的40城数据来看，10月全国商品住宅销售面积为1830.1万平米，同比上升1.5%，环比下跌9.2%。银十住宅市场成交冷淡，各能级城市环比全面下行，但一二线城市同比保持增长，并且从全国商品房销售情况来看，自6月份销售面积降幅就开始收窄，预计四季度住宅市场将呈现稳中有升的态势。
　　总的来看，10月份住宅市场一二线城市同比上行，但环比下跌，三四线城市最为惨淡，同环比均下行。我们认为一二线城市居民购买能力强，刚需稳定，对成交具有支撑性。三四线城市一方面是刚需释放结束后，需要再次积累；另一方面这些城市面临的普遍危机是人口流出在增加，即使有人才政策放宽，但没有产业支撑、较强的经济实力和完善基础服务设施，难以大规模吸引人才流入。
　　土地市场：市场供求量价环比跌幅增加，资金不足或是流拍增加诱因
　　2019年10月全国200城合计供应规划建筑面积30719.2万平米，同环比分别上行25%和2%。土地成交合计规划建筑面积17732.1万平米，同比、环比分别增长4%和2%，核心和普通二线城市的成交规模拉升了整体同比的提升，但各能级城市环比的全面收窄难掩土地市场成交冷淡的现象，“银十”不复以往。
　　整体来说，10月土地市场成交表现为同比一二线城市升，三四线城市降；环比各能级城市全面收窄的局面。相比往年，企业在规避风险的情况下，补仓意愿仍比较强烈，但是融资的收紧使企业拿地受限，参与土地成交的多是资金更为充裕的国企和大中型房企。我们认为从中长期来看，一二线核心城市和普通二线城市需求更足，居民购买能力更强，布局风险更低，是企业重点布局的区域。而三四线城市虽受刚需积累影响，但经济实力强的城市仍是企业投资布局关注的焦点。
　　企业表现：投资热情再度消退，单月融资规模腰斩
　　2019年10月，房企投资热情难以维续。从区域来看，房企在各能级城市的投资占比步入稳定期。销售方面，2019年1-10月，房企整体销售稳步增长，同比增长14.5%，头部房企提速抢收“银十”。融资方面，2019年10月，融资规模大幅下降，环比下降58.2%，融资成本下降0.4个百分点。融资环境将持续严峻的预期没有任何改变，融资渠道的多元化，以及融资结构的合理化，一定程度上能降低房企的融资成本。