安信证券-2019年10月地产债月报：低基数下销售同比再走高，地方人才引进松绑限购-191107

《安信证券-2019年10月地产债月报：低基数下销售同比再走高，地方人才引进松绑限购-191107（18页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《安信证券-2019年10月地产债月报：低基数下销售同比再走高，地方人才引进松绑限购-191107（18页）.pdf（18页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

　　■10月政策梳理：金融政策持紧，地方人才引进松绑限购
　　本月房地产政策呈现两大特点，一方面，金融政策整体仍持紧，北京等城市主流房贷利率水平上调，杭州部分银行因个人消费贷流入房地产被处罚；北京强调严防信贷资金违规流入房地产；中部某省联社限制农商行新增房地产贷款。另一方面，地方加大人才引优惠，限购等政策出现边际宽松，南京市六合区大专以上学历可购房；天津市对承接北京非首都功能疏解项目的职工放宽限购；三亚未落户紧缺人才可申请购1套住房；宿州对农业转移人口购买首套房，全额补贴契税。
　　■10月高频数据：市场环比9月降温，但低基数下同比增速继续走高
　　销售方面，我们监测的21个样本城市销售面积环比9月下滑9.6%，但受去年低基数影响，当月同比增速仍维持在14.0%的较高水平，增速回升1.2pct。其中一线4城销售面积同增3.1%，增速回升18.4pct；二线城市经历9月的反弹后有所回落，11个样本城市销售面积同比增速回落6.4pct至21.3%；三四线6个样本城市销售面积同减5.8%，降幅扩大2.5pct。城市间景气度分化显著，青岛、南京、江阴成交涨幅居前，扬州、韶关、长春市场偏弱。
　　微观企业销售数据也反映10月房地产销售环比走弱，但低基数下同比回升。以克而瑞为数据来源，TOP100房企10月单月销售额1.06万亿，环降1.0%；单月同增28.7%，增速回升7.0pct，其中TOP10龙头房企增速提升最明显。
　　库存方面，受销售环比走弱影响，去化周期上行。一线4城商品房去化周期环增0.9个月至17.1个月；二线6个样本城市去化周期环增0.3个月至13.8个月。
　　我们预测，10月全国商品房销售面积累计增速反弹至0.1%-0.3%；全国房地产开发投资累计增速在10.4%-10.5%之间，基本与上月持平。
　　■企业跟踪：房企三季度出炉，筹资活动现金流承压
　　三季度TOP100房企（披露数据31家）长、短期偿债能力小幅走弱，净负债率中位小幅抬升14个百分点至134%，现金短债比中位小幅下降0.08至1.09，短长期有息负债比持平于0.34。从经营活动现金流来看，多数房企加强销售回款、控制投资节奏，58%的房企经营活动现金流实现净流入；从筹资活动现金流来看，融资收紧下55%的房企筹资活动现金流处于净流出状态。从销售来看，房企销售情况分化明显，宝龙、龙光、佳兆业1-10月销售目标完成率已达101%、98%、95%，泰禾、绿城、朗诗销售目标完成率仅52%、59%、60%。
　　■风险提示：城市、房企样本数量有限，反映总体情况可能存在偏差；宏观调控超预期等