中信证券-房地产行业专题研究报告：基本面迅速变化探源-210929

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我们认为，行业托底政策可能以按揭贷款投放和预期舆论引导先行，地方的需求支持为后继。

市场正在下行通道中，且可能加速，无论采取何种方式托底，我们相信政策发力的速度将比较快。

▍房屋销售快速降温的原因。

我们预计，2021年9月到10月的销售还将继续快速下行。

按揭贷款额度不足，二手房市场变冷导致改善需求链条几乎断裂，消费者担心部分房企很难如期交付。

对房价的下降预期反过来成为了需求乏力的推动因素，销售下行开始进入自强化进程。

▍土地市场快速变冷的原因。

近期重要城市土地流拍率上升到30%以上，且拿地结构中地方国企占比已经接近50%，表明市场快速变冷。

历史上追求大而不倒、亏钱也要拿地的行为不再出现，土地出让规则的变化，是土地市场降温的长期因素。

信用风险出现，企业普遍追求现金为王，房价下跌威胁导致预期拿地收益率大幅下降，是导致土地市场降温的短期因素。

土地市场也出现预期自我实现的螺旋下行苗头。

▍信用探底之后的修复，需要一些外部条件。

我们认为，基本面的快速下行和信用风险密切相关，如果要避免系统性风险，以下外部变化可能出现：包括一些劣币的出清；政策托底避免底层资产大幅缩水；强化政策协同和提高企业透明度。

▍托底政策的可能选择。

我们认为，行业托底政策可能以按揭贷款投放和预期舆论引导先行，地方的需求支持为后继。

市场正在下行通道中，且可能加速，无论采取何种方式托底，我们相信政策发力的速度将比较快。

▍风险因素：行业信用风险仍在继续暴露中。

▍把握信用重构的投资路线图。

地产板块的拐点从来都是政策预期的拐点，2021年也不例外。

但是，2021年又区别于过去任何一次周期，即未来房地产的价量弹性更弱了。

在信用风险暴露预期不断增强的阶段(这一阶段即将接近尾声)，我们推荐低估值、高信用的地产公司，尤其是保利发展、华润置地、龙湖集团、金地集团、万科A、招商蛇口等。

在信用风险扩散预期化解后（这一阶段即将到来），我们推荐基本面不受周期影响，股东问题厘清的物业管理公司，包括华润万象生活、碧桂园服务、保利物业、金科服务、旭辉永升服务、世茂服务等。

在地产基本面恢复预期时（还需要较长的时间），我们认为产业链公司更具备投资机会。