天风证券-中海物业-2669.HK-基础物管稳健发展，科技赋能释放在即-191108

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　　公司1996年成立于香港，为中海集团直接控股56%的物业管理公司，主要面向港澳及大陆中高端住宅、商业地产以及政府公共建筑提供基础服务及增值服务。截至2018年，公司签约物业项目754个，服务面积超过1.42亿平方米，业务涵盖精品住宅、商业综合体、超甲级写字楼、政府物业、产业园区等多元化业态，包括雄安市民服务中心、中央政府驻港联络办大厦、香港海关总部大楼、港珠澳大桥口岸、西九龙高铁站等著名地标，获取项目能力可见一斑。
　　物业行业步入成长2.0时期，2025年市场规模有望达到1.5万亿――资本化、市场化、智慧化特征明显。我们发现主流物业公司快速扩张诉求仍然强劲，但业务模式向地产行业全产业链迭代，服务范围向非住宅的政府公建、产业园等扩张。我们总结了上市龙头物业公司应对的三大发展策略：1）通过多种方式加快覆盖范围已成为行业共识，主要有关联的地产公司、收并购、市场化竞争的方式；2）重视全产业链服务挖潜，拓宽盈利空间，头部企业在管理输出方面优势明显，并且通过标准化或定制化服务获取叠加价值，另外管理输出的另一大重要范围，在于非住宅物业与城市公共服务的提供，我们认为城市公共服务将成为下一个重要竞争区域。3）利用智慧物业提升管理效率、助力降本增效，我们坚信以智能管家、智慧停车场为代表的AIoT将带来巨大的降本效应。短期内，行业竣工面积提升、行业集中度加速提升（预计到2025年百强集中度提升至40%以上）将成为重要催化剂。
　　基础物业服务增速稳健，主要依靠中海地产获取项目，收并购步伐稳健。2018年公司物业管理服务收入港币37.45亿元，同比增长21%，16-18年复合增长率为16.6%公司背靠老牌龙头房企中海地产，在持续获取优质物业项目方面具备优势。截至2018年末，在管面积达到1.41亿方，物业管理均价约人民币2.15元/平/月（酬金制项目调整后为人民币3.11元/平/月），在可比公司中处于中位水平。公司注重物业项目质量，收并购扩张步伐较为积极，2017年收购中信物业获取华南地区为主的物业项目。
　　增值业务或将成为公司业绩发力点，未来规模与利润率齐升。公司增值业务方面主要为物业发展商提供咨询、工程产品销售等工作，向地产发展商拓展智慧建设及转向技术工程、大型项目的维修保养工作，面向业主则主要提供社区资产与服务运营。2018年公司增值业务实现营收港币4.1亿元，同比增长55.7%，但占总收入比重9.9%，处于行业偏低水平，2018年公司智慧化建设和客户资产经营服务快速发展逻辑验证，营收规模有所扩展，短期毛利率受智慧物业前期投入有所下滑，未来公司增值业务有望长期受益于智慧物联网建设，智慧物联网将成为公司另一核心增长点。
　　投资建议：公司背靠中建集团及其子公司中海地产，在基础管理项目资源获取方面具备优势，增值服务方面，公司重点投入智慧物业建设在2018年已经带来规模上的增量，降本效应有望在19、20年逐渐释放，助力增值业务规模、效益双升。综上，我们预计公司2019-2021年实现营业收入港币52.85/66.976/83.73亿元，预计实现归母净利润港币5.18/6.57/7.92亿元，对应EPS为港币0.16/0.20/0.24元/股。参考可比公司一致性预期均值，我们给予中海物业35倍PE，对应6个月目标价位港币5.6元，首次覆盖给予“买入”评级。
　　风险提示：行业竞争格局恶化导致毛利下降，物业费收缴情况不及预期，房屋竣工不及预期