光大证券-房地产行业光大地产A+H样本库动态跟踪报告（2019年第45周，11.2~11.8）：上海使用权房限购，港澳居民湾区购房全放开-191110

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　　◆市场行情：本期申万地产-0.81%，恒生内地地产+3.55%
　　本期申万地产-0.81%，跑输沪深300指数1.33pc，跑输上证综指1.02pc，在申万一级行业中排名第25/28；恒生中国内地地产+3.55%，跑赢恒生指数1.52pc，跑赢恒生地产建筑1.54pc，在恒生一级行业中排名第3/13。沪（深）股通持股比例提升前五(pc)：滨江(+018)、中华(+0.15)、阳光城(+0.13)、首开(+0.08)、临港(+0.07)；港股通持股比例提升前五(%)：奥园(+0.20)、时代(+0.06)、华润(+0.04)、世茂(+0.04)、雅居乐(+0.02)。
　　◆楼市销售：49城商品房成交面积累计+13.29%，18城二手累计+10.91%
　　商品房成交面积：1）环比：49城环比-13.4%（一线-20.1%，二线-0.9%，三四线-24.2%，长三角-14.9%，大湾区-37.8%，中部-12.3%）；2）年初累计：49城累计同比+13.3%（一线+11.2%，二线+22.9%，三四线+4.8%，长三角-1.5%，大湾区+8.7%，中部+11.3%）。
　　二手房成交面积：1）环比：18城二手房成交面积环比+6.7%（一线+16.6%，二线+6.4%，三四线-5.4%，长三角+29.3%，大湾区-22.2%）；2）年初累计：18城累计成交面积同比+10.9%（一线-4.0%，二线+19.8%，三四线+5.7%，长三角+9.3%，大湾区+9.5%）。
　　商品房去化周期：14城本期末去化周期13.26月（一线12.83月，二线13.09月，三四线14.66月），较上周-0.01月（一线+0.01月，二线-0.04月，三四线+0.04月）。
　　◆土地成交：百城土地累计成交面积-4.8%，本期环比+1.4%
　　1）环比：100城土地成交面积环比+1.4%（一线+101.9%，二线-6.3%，三四线+0.0%）；成交总价环比+32.2%（一线+146.6%，二线+8.1%，三四线+11.2%）；2）年初累计：100城土地累计成交面积同比-4.8%（一线+28.7%；二线+2.5%，三四线-13.3%）；累计成交总价同比+15.8%（一线+19%；二线+25.4%，三四线+1.3%）。
　　◆政策跟踪：上海使用权房限购，港澳居民湾区购房全放开
　　中央层面：中共中央：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；韩正：主持召开粤港澳大湾区建设领导小组会议；地方层面：上海实行使用权房限购；广西全面放开城镇落户条件；南京开辟人才购房绿色通道；马鞍山规定楼价跌幅不得超10%；港澳居民在大湾区内地城市购房，与内地居民同等待遇。
　　◆投资建议：持续关注信用优质，品牌和产品有优势房企
　　当前房企以价换量抢收需求，楼市和地市均出现价格回落，行业整体平稳；短期按揭投放需求较强，全年额度受限或导致四季度回款放缓，行业资金面压力集中体现在供给侧；建议持续关注现金流边际安全，信用优质，品牌和产品有优势的房企，如万科A+H，保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国和中国金茂；同时随着全球流动性宽松和无风险利率缓步下行，建议关注在存量经营优势标的，如陆家嘴和华润置地。
　　◆风险分析
　　国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还；2019年房企还债高峰，部分中小型房企信用风险提升。