平安证券-碧桂园服务-6098.HK-紧抓行业机遇，并购助力发展-210929

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事项：公司近期先后与富力物业、彩生活服务签订股权转让协议，分别同意收购富良环球（富力物业全资附属公司）100%股权、邻里乐控股（彩生活核心资产）100%股权。

平安观点：收购估值相对合理：富良环球收购对价不超过人民币100亿元，其中70亿元针对2021年现状，30亿元锁定未来0.66亿平米在管交付；以2021年扣非归母净利润不低于人民币5亿元的业绩承诺估算，对应2021年PE约为14倍。

邻里乐控股收购对价不高于人民币33亿元，以2020年除税后溢利人民币3.1亿元估算，对应2020年PE约为10.7倍。

规模&能力有效补充：根据业绩承诺，富良环球2021年收入将不低于42亿元、扣非归母净利润不低于5亿元，2021年末在管面积不低于0.86亿平米、合约面积不低于1.27亿平米。

邻里乐控股在管面积超6000万平米。

考虑碧桂园服务2021H1末在管面积6.44亿平米，合约面积12.05亿平米，两次收购完成后将直接推动公司整体规模进一步提升。

此外，富良环球、邻里乐控股的商业、核心区域布局，亦有望对公司业态及区域优化形成有力补充。

2020年末富良环球一二线在管面积占比77.3%，商业物业在管257项、在管面积1121.8万平米。

彩生活中报显示，其管理项目集中华南、华东，2021H1合约面积占比分别为18.6%、26%。

房企资金压力催生优质收并购机遇：2021H1收并购市场整体活跃度较高，根据中物研协数据，上半年收并购金额119.5亿元，已超过2020年全年水平（94.3亿元）。

后续考虑销售、融资承压，房企资金压力进一步显现，不排除更多优质标的出现。

2021H1末公司现金及现金等价物217.7亿元，扣除上述并购资金后仍相对充足，利于把握整合机遇，强化综合实力。

投资建议：考虑上述收并购尚未完成，维持原有盈利预测，公司存在回购股份注销，按最新股本计算2021-23年EPS分别为1.33元、2.01元、2.98元，当前股价对应PE分别为35.2倍、23.2倍、15.7倍。

公司作为全国领先综合物企，基础物管优势强化，多元业务渐入佳境，行业竞争加剧下优势明显，有望凭借综合实力享受广阔市场空间，维持“推荐”评级。

风险提示：1）个别房企信用事件引发的负面情绪可能再次波及物管板块；2）若品牌外拓能力提升缓慢，可能对公司第三方拓展产生不利影响；3）增值服务培育及发展不及预期，城市服务发展不及预期风险；4）由于人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，公司单盘盈利能力面临下行风险。