国元证券-房地产行业：没有房地产企业的时代，只有时代中的房地产企业-210929

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房住不炒下，地产有别于其他商品的资产属性也在逐渐淡化，褪去黄金光环后，房地产也越来越靠近商业本质。

经过30余年的摸索，发展，主流房企已经将房屋建造视为一种标准化的流程。

初期的房企，考验的是果敢及眼光：踏准节奏，锁定区域。

乘风而行，即使有意外，都还有转机！1）敢于负债，敢于拉杠杆。

尤其是在地产处于上行周期的趋势之中时，越敢于负债的地产商越容易逆袭。

就最近5年来看，在总资产在2000亿以上的中大型房企中，新城、碧桂园、恒大及融创所摸到的最高的资产负债率在众多地产商中排名前十，这意味着，这些企业在行业上升的趋势之中时，其负债给了企业发展一个宝贵的乘数。

2）在资产负债表快速扩张的情况下，企业的节奏总体不能踩错（城市、品质）。

存货周转天数不仅仅是一个形容房企本身存货的变现难易程度的数据，而且该数据反应的是该企业的存货在各个方面是否符合当前地产消费趋势。

从这个角度看，目前逆袭的四家地产其实存货周转情况并不算差，这代表着这些房企其实在城市布局或产品定位上不存在明显失误，而在资产负债率同样偏高的房企中，华夏幸福、美的、正荣、泰禾等企业的存货周转率是存在问题的。

时代中的房企：1）融创中国：土储来源多元化，深耕+合作显成效2）恒大：规模优先到跨越式发展3）碧桂园：顺德碧江畔的华丽转身，城镇化的弄潮儿而当下，融资端受限，地区人口增减依赖存量流动，城镇化率已接近发达国家等等迹象表明：风停了，存量博弈开启！复制企业本身也许可行，但时代已成往事，毕竟我们永远无法两次踏进同一条河流！风险提示：本文意图在于梳理典型房企销售扶摇直上的线索，也仅从销售一个角度阐述，并非对涉及到的房企进行推荐。

反而，我们仍然认为，中短期房企仍然承受巨大压力，相当一部分房企债的投资似火中取栗，并不具备性价比。