国信证券（香港）-房地产行业双周报： 十月下旬销售环比下滑，行业估值仍处低位-191104

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　　行情回顾
　　本期(2019/10/21-2019/11/01)恒生地产类指数上涨1.03%，物业管理行业指数上涨2.73%，同期恒生指数上涨1.40%。恒生地产指数小幅跑输恒生指数0.37个百分点，物业管理行业大幅跑赢恒生指数1.33个百分点。目前房地产板块PE（TTM）为7.09X，板块估值仍处于近年估值底部区域。物业管理行业在近期持续上涨后PE(TTM)达32.17X,仅次于可选消费及日常消费行业，位居所有板块的第三位。
　　十月下旬30城商品房销售环比下滑
　　从月度数据来看，19年2月以来全国商品房销售面积（累计值）增速转负，1-9月全国商品房销售面积约11.92亿平米，9月同增比速为-0.11%，较8月小幅回升0.5个百分点，但仍处于负值区间运行，显示目前全国商品房销售仍处于调整阶段。9月百城住宅月平均价格为15073元/平方米，同比小幅上升3.23%，上涨幅度较上月继续回落0.33个百分点。商品房销售价格基本保持稳定，月度数据显示商品房销售市场量缩价稳。
　　十月下旬30城商品房销售环比下滑。从周数据来看，本期30大中城市第一周商品房成交面积为354.92万平米，环比下滑10.14%，同比上升2.08%；第二周商品房成交面积为326.81万平方米，环比下滑7.92%，同比下滑20.6%。其中，一线城市同比增速分别为14.54%、-3.12%，二线城市同比增速分别为11.28%、-32.29%，三线城市同比增速为-15.16%、-7.21%。
　　土地市场持续降温，房企拿地意愿仍较为低迷
　　本期百城土地供应面积、成交面积延续下滑态势，百城土地供应规划建筑面积为651.68万平方米，同比增速为-55.72%，下滑趋势进一步扩大。其中，一线城市本期供应规划建筑面积90.53万平方米，同比下滑-43.17%；二线城市本期供应规划建筑面积173.55万平方米，同比下滑-71.7%；三线城市本期供应规划建筑面积为387.6万平方米，同比增速为-44.56%。
　　土地成交方面，本期百城土地成交面积为492.13万平方米，环比上滑39.91%。供销比为1.32，土地成交溢价率为7.10%，仍处低位，显示房企拿地意愿仍较为低迷。
　　投资建议
　　十月下旬商品房销售环比下滑，土地市场仍然持续走弱，在稳房价、稳地价、稳预期的政策背景下，预计行业整体仍将维持“量缩价稳”态势。鉴于房地产板块估值已处于近年估值底部区域，我们维持行业“增持”的投资评级，建议关注业绩增长确定、行业前景向好的奥园健康（3662.HK）、雅生活服务（3319.HK）、永升生活服务(1995.HK)、碧桂园服务（6098.HK）等物业管理子行业个股。
　　风险提示
　　房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧。