中银国际-房地产行业10月报：开竣工加速回升，销售韧性超预期-191115

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　　2019年1-10月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长10%和10.3%，销售面积和金额同比分别上升0.1%和7.3%，投资增速小幅下滑外，其余指标全面回升。10月竣工面积同比上升19.2%，创三年来新高，符合我们前期对于竣工回暖的判断：伴随2016-17年大量开工工程进入竣工期，主流房企2019年竣工计划增速上升，新开工与竣工的背离将逐步收窄；竣工提速将利好下游物业管理及装修装饰产业链。10月单月销售面积增速1.9%，前10月累计销售面积增速0.1%，年内首次回正。销售强于年初市场预判主要因为：1）三四线城市销售韧性强于预期，棚改暂停未造成断崖式下跌；2）融资收紧背景下房企加强推货力度，去化率上升；3）“因城施策”政策指导下，部分城市销售热度回升。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：阳光城、中南建设、大悦城；地产交易服务商：我爱我家等。
　　支撑评级的要点
　　2019年1-10月，全国完成房地产开发投资109,603亿元，同比增长10.3%，较1-9月回落0.2个百分点。其中，住宅投资80,666亿元，同比增长14.6%，较1-9月回落0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为73.6%。10月单月投资、新开工面积、施工面积增速分别为8.8%、23.2%及20.2%，分别较上月下降1.7、上升16.5及12.6个百分点，投资增速仍维持较高水平，但预计下降趋势将持续；10月竣工面积同比上升19.2%，创三年来新高，符合我们前期对于竣工回暖的判断：伴随2016-17年大量开工工程进入竣工期，主流房企2019年竣工计划增速上升，新开工与竣工的背离将逐步收窄；竣工提速将利好下游物业管理及装修装饰产业链。10月土地购置面积同比增长12.8%，较上月提升1.6个百分点，低溢价率下土地投资意愿上升。
　　1-10月的商品房销售面积为133,251万平方米，同比上升0.1%；销售额为124,417亿元，同比上升7.3%；较上月扩大0.3个百分点；销售均价为9,337元/平米，同比上升7.2%，较上月扩大0个百分点。10月单月销售面积增速1.9%，前10月累计销售面积增速0.1%，年内首次回正。销售强于年初市场预判主要因为：1）三四线城市销售韧性强于预期，棚改暂停未造成断崖式下跌；2）融资收紧背景下房企加强推货力度，去化率上升；3）“因城施策”政策指导下，部分城市销售热度回升。
　　1-10月，房地产开发企业合计资金来源为145,151亿元，同比上升7%，较1-9月回落0.1个百分点。从各资金来源同比来看，1-10月累计数据中，国内贷款同比上升7.9%，较1-9月回落1.2个百分点；利用外资同比上升63.8%，较1-9月回落78.1个百分点；自筹资金同比上升3.3%，较1-9月回落0.3个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升9.1%，较1-9月扩大0.3个百分点，其中，1-10月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升9.4%和上升14.1%。
　　评级面临的主要风险
　　房地产行业融资收紧超预期，三四线景气度下滑超预期。