光大证券-碧桂园服务-6098.HK-跟踪报告：把握市场机遇，规模有望加速扩张-210930

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事件：公司先后发布公告拟收购富良环球、邻里乐控股100%的股权9月20日，公司发布公告称已与富力物业签订股权转让协议，公司将以不超过人民币100亿元的代价收购富良环球100%的股权；该收购由两部分组成：第一部分不超过人民币70亿元，对应2021年0.86亿平方米的在管面积；第二部分不超过人民币30亿元，对应未来0.66亿平方米待交付合约面积。

9月28日，公司发布公告称已与彩生活服务签订股权转让协议，公司将以不超过人民币33亿元的代价收购邻里乐控股100%的股权。

完成收购事项后，公司将持有邻里乐100%的股权，并间接持有其核心资产公司100%的股权（包括万象美住宅、万象美物业、开际商业、长白山旅游度假区物业、开元国际等）。

点评：交易对价基本合理，资产负债保持稳健，龙头地位稳固1）规模进一步增长，区域布局优化，商管业务加速发展：9月20日，公司公告拟收购富良环球100%的股权，交易将以碧桂园物业（香港）的自有资金支付。

目标公司在2021中国物业服务百强企业中排名第11位，在城市更新项目综合管理服务上表现领先；根据业绩承诺，富良环球2021年会计收入不低于人民币42亿元，扣非归母净利润不低于人民币5亿元；第一阶段交易对价70亿元，对应其2021年PE估值为14倍，交易价格较为合理公允。

9月28日，公司公告拟向彩生活服务收购邻里乐控股100%的股权。

截至2021年6月30日，邻里乐综合净资产达13.74亿元；邻里乐2020年全年净利润为3.09亿元，交易对价30亿元对应其PE估值为9.7倍。

综上，上述两起收购交易对价基本合理；我们认为，公司业务的规模和覆盖范围将得以进一步扩大，在高能级城市的布局优势有所加强，规模经济效应相应提高；同时，公司原先在商业物业管理方面的短板将得到一定程度的补足。

在未来行业集中度进一步提升的背景下，公司在市场上的影响及竞争力将持续增强，行业龙头地位稳固。

2）业绩维持高速增长，资产负债保持稳健：2021H1，公司实现营收115.6亿元（同比+84.3%）；实现归母净利润21.1亿元（同比+60.7%），经营业绩在高基数下维持高增长。

截至2021年6月末，公司银行存款及现金总额达219.38亿元，资产负债率为40.9%（同比-7.3pct.），我们认为，公司稳健的资产负债状况以及充裕的流动性为公司开展大规模收并购提供了坚实的基础。

展望未来，公司资金面仍较为充足，有利于后续把握更多机遇，打开更广阔的成长空间。

盈利预测、估值与评级：鉴于公司龙头地位稳固，经营效率较高，我们维持公司2021-2023年归母净利润预测为39.86亿元、56.18亿元、77.96亿元。

当前股价对应2021-2023年PE估值为38.9倍、27.6倍、19.9倍，维持“买入”评级。

风险提示：收并购整合不及预期风险；人力资源成本上升风险；疫情反复风险。