东兴证券-房地产行业10月统计局数据点评：房地产销售增速趋势性下行，关注后续行业数据-191118

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　　投资摘要：
　　事件：11月14日统计局公布10月房地产行业数据。
　　点评：
　　1、销售：单月销售增速继续下行，房企降价跑量的边际效应下滑明显。10月单月商品房销售面积同比增长1.9%，前值2.9%。8月以来全国口径的单月商品房销售均价持续下行，对应的单月商品房销售面积同比增速也在下行。降价跑量短时间会刺激居民购房，但持续时间越久居民持币观望的心态会越重，降价跑量的边际效应下滑也更明显。展望全年，我们预计全年累计商品房销售面积有望同比增长0%-1%。
　　2、开工：推盘动力充足叠加低基数效应共同助推单月新开工同比增速。10月单月新开工2.0亿方，同比增长23.2%，前值6.7%。我们认为驱动单月新开工同比增速的主要原因仍然是偏紧的融资政策。房企为此加快开工以尽快达到预售条件并回笼资金，以此获取无息的售房款来补充资金。同时去年10月基数较低。尽快开工尽快推盘和低基数两个因素共同推升单月新开工增速。
　　3、投资：单月开发投资增速下滑，累计开发投资增速韧性较强。10月单月开发投资达到1.2万亿，同比增长8.8%，前值10.5%。累计开发投资11.0万亿，同比增长10.4%，前值10.5%。10月份的分项数据尚未公布，从前期公布的9月份数据来看，开发投资的两个最重要分项，建安工程和土地购置趋势分化。其中建安投资增速提高，土地购置费增速下滑。
　　4、到位资金：融资收紧下，销售回款表现较好。10月份房企累计到位资金14.5万亿，同比增长7%。分拆来看，定金及预收款、个人按揭贷款等增速有所改善，自筹资金、国内贷款增速下滑。我们认为房企虽然融资受限，但仍然在积极拓展融资渠道。而加速销售回款体现在定金及预收款、个人按揭贷款两项增速在改善。展望全年，我们预计融资政策偏紧将会持续，因此房企依赖自筹资金和销售回款补充资金也将会延续，到位资金累计增速将会保持较高的水平。
　　投资建议：从行业数据来看，单月销售同比增速虽较上月下滑但仍然保持正增长，单月新开工增速亮眼，累计开发投资增速以极缓速度下滑。若销售数据持续恶化，或会带动新开工和投资恶化。而每次三项数据恶化均代表行业基本面恶化，行业政策随即会出现拐点。当前时点融资环境仍然偏紧，但单月竣工在持续好转，而竣工好转意味着全年房企结转或有较好表现。我们仍然推荐高信用和业绩确定性较强的房企即保利、金地，建议关注成长性较高的中南建设和阳光城。