华创证券-房地产行业周报：行业调控恰到好处，一城一策持续呈现-191117

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　　房地产行业数据：上周（19/11/09-19/11/15）主流45城一手房成交621万平米，环比+10%；其中，一二线环比+17%、三四线环比-11%；11月截止上周一手房月成交同比-7%，较10月-16pct，其中一二线同比-6%、三四线同比-9%，分别较10月-15pct和-16pct。上周14个重点城市二手房合计周成交151万平米，环比+14%；11月截至上周累计成交同比+19%，较10月上升6pct。库存方面，上周15城推盘环比+36%，成交环比+18%，周成交/推盘比0.85倍，低于上周的0.99倍，9-11月分别为0.81倍、0.85倍、0.87倍，均好于18年9-11月的0.72倍、0.80倍、0.66倍；15城可售面积8,048万平米，环比+0.5%；3个月移动平均去化月数为9.2个月，环比下降0.2个月，行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结，甚至最近部分企业有主动降库存行为。
　　主要政策新闻：宏观方面，10月M2货币供应同比8.4%，预期8.4%，前值8.4%；10月新增人民币贷款6,613亿元，预期8,000亿元，前值16,900亿元；10月CPI同比+3.8%，核心CPI+ 1.5%；央行11月15日开展一年期2,000亿元MLF操作，并定向降准0.5%；央行调查统计司原司长表示中国目前不面临通缩压力，目前房地产调控政策已恰到好处,但不宜进一步大幅收紧。行业方面，深圳降低豪宅税标准，满两年可免征增值税；江门放松限购，主要针对非本市户籍的重点企业员工家庭等；广州住建部出台新规，不再推出销售经济适用住房，未来不再新建。统计局数据显示,1-10月开发投资同比+10.3%，较前值-0.2pct ;1-10月销售面积同比+0.1%，较前值+0.2pct。
　　公司动态跟踪：万科A发行4.23亿美元/5.5年期/3.15%的固息票据以及3亿美元/10年期/3.5%的固息票据；董事会审议通过根据一般性授权发行H股的议案。首开股份1-10月签约面积266万平方米，同比+5%；签约金额769亿元，同比+14%；累计增持2,625万股，占总股份的1.018%。华夏幸福中标东莞中堂镇旧改前期服务商，更新面积80万平米；增持公司总股本1%的增持计划实施完毕。绿地控股发行3.7亿美元/3年期/5.60%的固息债券；旭辉控股发行1亿美元/5年期/ 6.45%的优先票据。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌3.58%，沪深300指数下跌2.41%，相对收益为-1.17%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第19位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中房股份、宜华健康、深大通、丰华股份、东华实业，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为金宇车城、天业股份、新湖中宝、ST新梅、华业资本。
　　投资建议：2019年主流房企销售持续超预期，预判2020年销售仍将保持稳定，龙头集中度继续提升，20年EPS上修概率加大，强化年底估值切换行情；同时近期全球流动性宽松预期继续升温，一城一策再次呈现、地方调控小幅松动略有迹象，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位：1）主流房企19/20平均PE仅6.2/4.9倍，NAV折价20-80%；2）主流房企股息率高达18A4.7%和19E6.0%、远高于10Y国债3.3%；3）板块PE处于12年以来的1%分位，明显低于同期沪深两市的19%。我们维持推荐评级，推荐：a）住宅开发：万科A、保利地产、融创中国、金地集团、旭辉控股、中南建设、阳光城、金科股份、首开股份；2）物业管理：中航善达，建议关注：保利物业、新大正、碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务；3）商业地产：大悦城。
　　风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧，融资政策超预期收紧。