华创证券-房地产行业LPR下降点评：5YLPR首次下调，指引房贷利率回落-191121

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　　事件：
　　11月20日，新版贷款市场报价利率（LPR）迎来全面下调。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，均较10月下降5个基点，其中，5年期LPR在8月20日亮相后首次迎来下调。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
　　点评：
　　1、5YLPR首次下调，指引房贷利率回落，利于房地产市场平稳
　　一方面，最新LPR报价中，1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，均较10月下调5个基点，其中5年期LPR在8月20日亮相后迎来首次下调。一般而言，1年期LPR主要指引企业贷款利率的走势，5年期LPR指引房贷利率的走势，5年期LPR的降低预示着房贷利率的下调也将成为可能，甚至房贷利率下降的空间或被打开，这将利好于首套及改善性购房刚需的释放。另一方面，10月全国首套房平均按揭利率5.52%，同比+0.01pct，在6月见底后连续4个月上行，但目前增速已经放缓，考虑到近期流动性宽松预期，预计按揭利率将在一个季度内见顶，后续见顶后持平、甚至有可能略降，这将有利于房地产市场的平稳健康发展。展望2020年，在城镇化率提升和流动性偏于宽松的背景下，城市独立周期继续上演，按揭利率或见顶稳定略降，我们维持2020年全国销售面积持平的判断。
　　2、加大逆周期调节、货币和信用边际宽松，行业资金环境或边际改善
　　近期货币政策和信用政策显示边际松动迹象。11月5日上午，MLF（中期借贷便利）小幅下降5bp；11月15日，当日无MLF到期，但央行宣布开展MLF操作、净投放2000亿元，利率持平于3.25%；11月18日，央行公开市场7天期逆回购操作利率下调5bp，为4年多以来首次下调，与月初MLF利率下调相呼应；11月16日，央行发布《2019年第三季度中国货币政策执行报告》，指出“要加强逆周期调节，促进降低社会综合融资成本，…随着LPR改革效果的逐步显现，市场利率向贷款利率的传导效率提升，带动企业贷款利率下降”; 11月19日，中国人民银行行长易纲主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，会议指出“要继续强化逆周期调节，增强信贷对实体经济的支持力度，…要发挥好贷款市场报价利率对贷款利率的引导作用，促进实际贷款利率下行”；11月20日，1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，均较10月下降5个基点。在货币和信用边际松动的背景下，房地产行业资金环境也或边际改善。
　　3、经济和财政压力加大制约调控从严，预计政策大松较难、小松可期
　　此外，在我们的政策分析框架中，目前有两个领先指标给出了政策趋松的信号：1）“GDP和GDP 24M-MA增速差”，19Q3该指标已持续6个季度为负、并降幅已扩大至-0.5pct，以往该指标持续2个季度为负即伴随政策放松，类似于2009/2012/2015年；2）“全国财政支出和财政收入增速差”，3Q19该指标已走阔至+6.1pct，临近2009（+9.5pct）/2012（+2.3pct）/2015（+7.4pct）年的风险位置，同样显示放松需求。目前经济和财政压力加大，房地产政策没有继续从严空间，但又考虑政府房住不炒态度坚决，预计20年房地产行业政策大松较难、但小松可期，政策面（包括资金面）筑底或将边际改善，正如近期“一城一策”频繁重现、新型城镇化持续推进、资金出现低位改善迹象等。
　　4、投资建议：5YLPR首次下调，指引房贷利率回落，维持“推荐”评级
　　2019年主流房企销售持续超预期，预判2020年销售仍将保持稳定，龙头集中度继续提升，20年EPS上修概率加大，强化年底估值切换行情；同时近期全球流动性宽松预期继续升温，一城一策再次呈现、地方调控小幅松动略有迹象，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位：1）主流房企19/20平均PE仅6.4/5.1倍，NAV折价20-70%；2）主流房企股息率高达18A4.6%和19E5.8%、远高于10Y国债3.3%；3）板块PE处于12年以来的1%分位，明显低于同期沪深两市的19%。我们维持“推荐”评级，推荐：a）住宅开发：万科A、保利地产、融创中国、金地集团、旭辉控股、中南建设、阳光城、金科股份、首开股份等；2）物业管理：中航善达，建议关注：保利物业、新大正、碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务等；3）商业地产：大悦城、新城控股等。
　　5、风险提示：房地产调控政策超预期收紧，行业融资政策超预期收紧。