东兴证券-房地产行业11月份LPR点评：房地产LPR长短期品种均下调5BP，房贷利率继续因城施策-191121

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　　事件：11月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）。其中1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，相较前值均下调5BP。
　　点评：
　　本报告尝试回答两个问题
　　1、为什么此次长短期LPR品种同步下调5BP？我们认为有三点原因：
　　第一，LPR跟随政策利率和OMO利率下行。央行在11月5日和11月15日的MLF操作中，已经将MLF利率下调5BP；在11月18日调低OMO利率即7天期逆回购利率5BP。本次长短期LPR跟随MLF下调5BP,反映银行并未抬高MLF和LPR之间的加点数，LPR形成机制较为通畅。
　　第二，降低实体经济融资成本的目的尚未完成。三季度我国贷款融资成本不降反升，一般贷款加权平均利率为5.96%，相较6月上升2BP。这和央行通过完善LPR形成机制引导贷款实际利率下行的政策目标不符。因此我们认为，此时调低LPR仍然意在降低贷款成本。不同于以往的是此次5年期LPR和1年期LPR两个品种同时下调5BP。我们将调降5年期LPR解读为对中长期贷款品种结构性的降息，因为5年期以上的长期贷款都是根据LPR加点定价的，包括针对居民的住房贷款也包括其他长期贷款。
　　第三，长短期品种期限利差不宜进一步扩大。目前二者之间期限利差为65BP。之前5年期LPR未跟随1年期LPR同步下调，如果再一次不跟随下调，二者之间的期限利差将会进一步走阔。而期限利差走阔将给予实体企业一定的套利空间，短融长投，形成资金使用和偿还之间的期限错配，这会在一定程度上放大金融风险。
　　2、调低5年期LPR是否会引导住房贷款利率下行进而利好新房销售？我们认为大概率不会，因为从LPR到房贷利率之间还有两步：
　　第一，根据新的住房贷款定价机制，央行省一级分行有权利根据各地区房地产形势变化，来“因城施策”地确定LPR基础上加点的下限。而目前行业基本面，也就是单月商品房销售、和单月开发投资数据有下滑趋势但尚未大幅滑落，后续数据有待观察，因此各地区大概率会延续之前的调控安排，不会大面积宽松。
　　第二，在确定了LPR加点下限后，再由银行根据客户资质、自身的房贷额度和风险偏好等因素来确定给购房者的房贷利率。而我国的个人住房贷款额度是受管理的，临近年底，各银行房贷余额已经不足，难以给客户较低的房贷价格。
　　总结：央行省一级分行层面上看行业基本面虽然走弱但尚不支持大面积宽松政策，银行实际操作层面上看年底房贷额度不足，以上两个层面均不支持房贷利率走低，因此本次下调5年期LPR预计对新房销售刺激作用有限。
　　投资建议：11月LPR短期和长期品种同步下行5BP我们认为主要有三个原因：即前期政策利率MLF和OMO利率DR007已经调低5BP；实体经济融资成本未见下降；长短期品种期限利差不宜进一步扩大。5年期LPR下调传导到住房贷款利率下调还有两步，央行省一级分行层面上看行业基本面虽然走弱但尚不支持大面积宽松政策，银行实际操作层间上看年底房贷额度不足，以上两个层面均不支持房贷利率走低。预计本次下调5年期LPR对新房销售刺激作用有限。我们预计各地区房贷利率将继续分化，全国的首套和二套平均房贷利率已经连续4个月上行，目前分别为5.52和5.84，预计二者在11-12月易上难下。
　　风险提示：销售超预期下行；实体经济下滑超预期