光大证券-房地产（物业服务）行业光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021年9月）：九月光大AH核心物业指数上涨1.9％，深圳要求增加优质物业服务供给-211002

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市场行情：本月光大地产AH核心物业指数+1.87%指数：本月光大地产AH核心物业指数单月涨幅+1.87%，跑赢沪深300指数0.76pct.，跑赢恒生指数5.64pct.，跑赢恒生港股通指数5.27pct.。

2021年1-9月：光大地产AH核心物业指数上涨9.63%，跑赢沪深300指数16.24pct.，跑赢恒生指数19.38pct.，跑赢恒生港股通指数16.12pct.。

个股：本月涨幅：样本股平均涨跌幅为-5.0%；涨跌幅前列为：招商积余（+24.2%）、建发物业（+5.7%）、华润万象生活（+3.6%）、碧桂园服务（+2.7%）、正荣服务（+0.4%）。

2021年1-9月涨幅：样本股平均涨跌幅为-5.6%；涨跌幅前列为：中海物业（+61.5%）、滨江服务（+55.7%）、建发物业（+37.4%）、世茂服务（+35.3%）、正荣服务（+27.4%）。

港股通：本月持股比例变化：保利物业（+0.92pct.）、时代邻里（+0.77pct.）、恒大物业（+0.57pct.）、卓越商企服务（+0.39pct.）、华润万象生活（+0.25pct.）。

2021年1-9月持股比例变化：新城悦服务（+5.37pct.）、金科服务（+5.02pct.）、旭辉永升服务（+4.57pct.）、恒大物业（+3.99pct.）、中海物业（+3.51pct.）。

行业动态跟踪：国务院支持服务业创新，深圳要求增加优质物业服务供给中央：国务院印发“十四五”就业促进计划，支持生产性服务业和服务外包创新发展；发改委和住建部推动物业企业融入社区基层治理体系。

地方：苏州八部门联合发文，持续整治规范房地产市场秩序；深圳要求公开物业服务收费，增加优质物业管理服务供给。

企业动态跟踪：碧桂园服务接连收购富良环球、邻里乐控股100%股权企业经营动态：城市服务：保利物业中标2021年-2023年广州市黄埔区市政绿化养护项目。

新大正中标深创投广场物业服务项目。

项目拓展：招商积余中标中国人保（深圳）金融大厦物业管理服务项目。

碧桂园服务中标中国农业银行股份有限公司北京市分行机关办公楼物业服务。

资本市场动态：上市进展：瑞安房地产分拆瑞安新天地已向港交所提交上市申请。

港交所披露万盈服务集团有限公司招股书。

收并购：碧桂园物业香港（碧桂园服务间接全资附属公司）收购富良环球100%股权。

碧桂园物业香港与彩生活服务签订股权转让协议，碧桂园服务同意收购邻里乐控股集团有限公司（彩生活核心资产）100%股权。

永升海南（旭辉永升服务的全资附属公司）收购湖南美中环境生态科技有限公司51%股权。

投资建议：关注四大主线物管企业上市持续，后续板块有望形成“百舸争流”竞争格局。

投资建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，推荐碧桂园服务，建议关注绿城服务、雅生活服务，融创服务、金科服务；2）规模第二梯队的成长型标的，建议关注建业新生活、旭辉永升服务、新城悦、世茂服务；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，建议关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，推荐中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活。

风险分析：人工成本风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。