华创证券-房地产行业重大事项点评：首提“房地产融资逆周期调节”，佛山人才购房认定门槛放宽，重申行业推荐评级-191201

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　　事件：
　　1）12月1日，央行行长易纲在《求是》上撰文指出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，按照因城施策原则，加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，强化对房地产整体融资状况的监测，综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。
　　2）9月9日，佛山市发布《关于印发优粤佛山卡服务管理暂行办法的通知》，明确了人才分类认定标准；11月11日，广州日报自佛山人力资源和社会保障局获悉，预计全市将发出约95万张优粤佛山卡；11月29日，佛山市发布《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》，指出：1）认定为优粤佛山卡的人才，享受本市户籍人口购房政策；2）在本市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。
　　注：优粤佛山卡可享受优惠政策如：各类人才补贴，A、B卡非本市户籍持卡人在本市没有住房的，可无条件在限购区域购买1套住房等。具体优惠政策见后文图表11和图表12。
　　点评：
　　1、首提“房地产融资逆周期调节”，5YLPR首次下调、按揭利率或将见顶，预计资金环境边际改善
　　一方面，央行行长易纲12月1日在《求是》上撰文指出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，按照因城施策原则，加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，强化对房地产整体融资状况的监测，综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节，预计房企融资端政策将边际改善。另一方面，11月20日最新LPR报价中，1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，均较10月下调5个基点，其中5年期LPR在8月20日亮相后迎来首次下调，或预示着房贷利率的下调也将成为可能，利好首套及改善性购房刚需的释放。此外，11月全国首套房平均按揭利率5.53%，同比+0.01pct，在6月见底后连续5个月上行，但目前增速已经放缓；考虑到近期流动性宽松预期，预计按揭利率将在一个季度内见顶，后续见顶后持平、甚至有可能略降，这将有利于房地产市场的平稳健康发展。因此，融资端的逆周期调节打开房企资金空间，需求端的按揭利率或将见顶、保障刚改购房需求，预计房地产行业资金环境将边际改善。
　　2、佛山房地产和财政双双走弱，推95万张优粤佛山卡+人才购房认定放宽、覆盖人口占比超12%
　　销售方面，佛山商品住宅成交面积同比自5月以来连续6个月为负，并且10月同比下滑至-37%；二手房成交也连续6个月为负，10月同比-38%，一二手房成交同时明显趋弱。土地方面，10M2019佛山住宅类土地成交面积1,805万方，同比+79%，但对应的土地成交总价为576亿元，同比-20%，显示前10月土地成交楼板价同比-55%；并且10月单月住宅类土地成交面积、土地成交总价和土地成交楼板价分别同比-74%、-80%和-22%，均出现了剧烈下行。而2018年佛山政府基金性收入占比基金性收入+财政收入的55%，因此土地市场走弱造成财政压力加大。财政方面，10M2019地方公共财政支出与收入增速之差达到6.0pct，这是自2002年以来财政支出收入剪刀差为正的少数4个年份之一；并且10月单月财政收入增速-0.5%vs.支出增速+20.2%，财政支出收入剪刀差进一步走阔。因此，一二手房成交乏力、地价下行以及地方财政压力加大可能是佛山市人才政策的边际宽松的原因所在。值得注意的是，本次佛山政策宽松力度较大：1）发放的优粤佛山卡预计将达到95万张，占比2018年佛山常住人口的12%；并且考虑到本科或中级工以上职业资格人群后，覆盖人群占比或更高，保障后续购房需求；2）本次人才政策扩围至在本市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，人才认定资格较其他城市大幅宽松，并且人才首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。
　　3、近期经济和财政压力加大，预计小松可期、政策筑底改善，一城一策和融资政策料将逐步向好
　　在我们的政策分析框架中，目前有两个领先指标给出了政策趋松的信号：1）“GDP和GDP 24M-MA增速差”，19Q3该指标已持续6个季度为负、并降幅已扩大至-0.5pct，以往该指标持续2个季度为负即伴随政策放松，类似于2009/2012/2015年；2）“全国财政支出和财政收入增速差”，3Q19该指标已走阔至+6.1pct，临近2009（+9.5pct）/2012（+2.3pct）/2015（+7.4pct）年的风险位置，同样显示放松需求。目前经济和财政压力加大，房地产政策没有继续从严空间，预计2020年政策小幅放松可期、政策将筑底改善。而近期政策行为来看也在持续验证政策边际改善的预判：一方面，一城一策再度密集推出，2019年8月开始，一城一策持续重现，且频率较密集、高低能级城市都有覆盖，政策手段包括：公积金放松、人才限购放松、普通住宅认定宽松等等；另一方面，在CPI上涨过程中，MLF、OMO、LPR连续降息，其中尤其5YLPR降息为后续按揭利率的下降指引了方向，同时本次央行行长易纲提到的房地产融资端的逆周期调节打开房企资金空间，预计房地产行业资金环境将边际改善。
　　4、投资建议：首提“房地产融资逆周期调节”，佛山人才购房认定门槛放宽，重申“推荐”评级
　　2019年主流房企销售持续超预期，预判2020年销售仍将保持稳定，龙头集中度继续提升，20年EPS上修概率加大，强化年底估值切换行情；预判2020年政策小松可期、筑底改善，近期MLF、OMO、LPR降息持续出现、一城一策密集推出、首提融资逆周期调节，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位：1）主流房企19/20平均PE仅6.4/5.1倍，NAV折价20-70%；2）主流房企股息率达18A4.5%和19E5.8% vs.10Y国债3.3%；3）板块PE处于12年以来0.5%分位vs.沪深两市17%。我们重申推荐评级，推荐：1）住宅开发：万科A、保利地产、融创中国、金地集团、旭辉控股、中南建设、阳光城、金科股份、荣盛发展、华夏幸福、首开股份；2）物业管理：中航善达，建议关注：保利物业、新大正、碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务；3）商业地产：大悦城、新城控股。
　　5、风险提示：房地产调控政策超预期收紧，行业融资政策超预期收紧。