国信证券（香港）-房地产行业双周报： 年底加大推盘力度，11月商品房销售好于预期-191203

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　　行情回顾
　　本期(2019/11/18-2019/11/29)恒生地产类指数上涨1.87%，物业管理行业指数下跌2.9%，同期恒生指数上涨0.08%。恒生地产指数跑赢恒生指数1.79个百分点，物业管理行业在前期大幅上涨后出现回调，本期跑输恒生指数2.98个百分点。目前房地产板块PE（TTM）为7.15X，板块估值仍处于近年估值底部区域。物业管理行业在近期持续上涨后PE(TTM)达32.94X,仅次于日常消费行业，估值水平升至所有板块的第二位。
　　11月末商品房销售数据明显回暖
　　本期30大中城市第一周商品房成交面积为352.36万平米，环比下滑3.06%，同比下滑13.98%；第二周商品房成交面积为468.16万平方米，环比上升32.86%，同比上升18.47%。其中，一线城市同比增速分别为5.89%、11.90%，二线城市同比增速分别为-17.47%、24.1%，三线城市同比增速为-17.11%、12.02%。从周数据来看，11月最后一周商品房销售数据明显回暖，预计与年底房企普遍加大推盘力度有关。
　　从月度数据来看，19年2月以来全国商品房销售面积（累计值）增速转负，1-10月全国商品房销售面积约13.33亿平米，同增比速为0.1%。在经历8个月的负增长后，10月全国商品房的销售面积同比增速（累计值）由负转正，预计全年商品房销售面积将再创新高。10月百城住宅月平均价格为15073元/平方米，同比小幅上升3.23%，上涨幅度较上月继续回落0.33个百分点，商品房销售价格基本保持平稳。
　　土地市场持续降温，房企拿地意愿仍较为低迷
　　土地市场持续走弱，房企拿地意愿低迷。本期百城土地供应面积、成交面积延续下滑态势。百城土地供应规划建筑面积为1232.24万平方米，同比增速为-44.48%，下滑趋势延续。其中，一线城市本期供应规划建筑面积127.43万平方米，同比下滑-29.42%；二线城市本期供应规划建筑面积331.59万平方米，同比下滑-46.56%；三线城市本期供应规划建筑面积为773.23万平方米，同比增速为-45.48%。
　　土地成交方面，本期百城土地成交面积为463.82万平方米，环比下滑65.38%。供销比为2.66，土地成交溢价率为5.79%，仍处低位，房企拿地意愿仍较低迷。
　　投资建议
　　临近年底，房企普遍加大推盘力度，11月末商品房销售数据明显回暖，我们预计2019年全年商品房销售面积或将再创新高。而随着土地成交溢价率的持续走低，土地价格逐步回归理性，同时在稳房价、稳地价、稳预期的政策背景下，房地行业整体仍将保持稳定运行态势。鉴于房地产板块估值仍处于近年估值底部区域，我们维持房地产行业“增持”的投资评级。
　　建议重点关注未来两年业绩增长可预见性高、盈利确定性强的物业管理子行业，如奥园健康（3662.HK，买入）、碧桂园服务（6098.HK，买入）、蓝光嘉宝服务（2606.HK，买入）等个股。
　　风险提示
　　房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧。