华创证券-房地产行业周报：政治局会议未提地产，一城一策持续密集推出-191208

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　　房地产行业数据：上周（19/11/30-19/12/06）主流45城一手房成交703万平米，环比-4%；其中，一二线环比-4%、三四线环比+3%；12月截止上周一手房月成交同比+3%，较11月上升8pct，其中一二线同比+2%、三四线同比+10%，分别较11月+6pct和+15pct。上周14个重点城市二手房合计成交148万平米，环比+0.4%；12月截至上周累计成交同比+76%，较11月上升59pct。库存方面，上周15城推盘环比-17%，成交环比-7%，周成交/推盘比0.65倍，高于上周的0.57倍；9-11月分别为0.81倍、0.89倍、0.71倍，整体优于18年9-11月的0.72倍、0.80倍、0.66倍；15城可售面积8,406万平米，环比+1.5%；3个月移动平均去化月数为9.3个月，环比上升0.1个月，行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。
　　主要政策新闻：11月制造业PMI为50.2，环比上升0.9pct；2019年财政部积极指导各地加快地方政府债券发行进度；中央政治局召开会议指出，全面做好“六稳”工作，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定，保持经济运行在合理区间，全文未提及房地产。一城一策持续推进：深汕合作区房地产市场正式启动过渡期商品房销售工作；成都具有高新南区购房资格的居民家庭可到其他区购房；海南将调整住房公积金个人贷款部分政策，落实差别化贷款利率；郑州住房公积金贷款额度由60万提至80万元。11月全国土地市场供应量环比增加，宅地供应微跌，各线城市总体供应环比增加。自然资源部要求合理规划养老服务设施空间布局，切实保障养老服务设施用地。
　　公司动态跟踪：11月房企销售情况：万科销售面积365万方（+3%），销售金额545亿元（-6%）；中南建设销售金额约236亿元（+105%），销售面积181万方（+96%）；新城控股销售金额242亿元（+40%），销售面积228万方（+57%）；融创中国销售金额667亿元（+48%），销售面积461万方（+49%）；金地集团销售面积99万方（+31%），销售金额175亿元（+21%）；阳光城销售金额177亿元（+47%），销售面积147万方（+53%）；荣盛发展销售面积150万方（+7%）；销售金额158亿元（+23%）。截至12月5日，钜盛华及其一致行动人前海人寿合计持有万科A8.87%股份，近期再次减持1.13%。中航善达新增股份的发行价格为7.60元/股，本次新增股份数量为3.93亿股，上市时间为2019年12月5日。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨1.77%，沪深300指数上涨1.93%，相对收益为-0.16%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第19位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：万业企业、万好万家、哈高科、中南建设、金宇车城，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为万通地产、中房股份、丰华股份、阳光股份、华夏幸福。
　　投资建议：2019年主流房企销售持续超预期，预判2020年销售仍将保持稳定，龙头集中度继续提升，20年EPS上修概率加大，强化年底估值切换行情；预判2020年政策小松可期、筑底改善，近期MLF、OMO、LPR降息持续出现、一城一策密集推出、首提融资逆周期调节、12月政治局会议未提房地产，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位：1）主流房企19/20平均PE仅6.5/5.2倍，NAV折价20-70%；2）主流房企股息率达18A4.5%和19E5.7% vs.10Y国债3.3%；3）板块PE处于12年以来0.5%分位vs.沪深两市17%。我们重申推荐评级，推荐：1）住宅开发：万科A、保利地产、融创中国、金地集团、旭辉控股、中南建设、阳光城、金科股份、荣盛发展、华夏幸福、首开股份；2）物业管理：中航善达，建议关注：保利物业、新大正、碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务；3）商业地产：大悦城、新城控股。
　　风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧以及融资政策超预期收紧