亿翰智库-9月房地产行业月报（第39期）：住房市场成交惨淡，房企四季度面临销售压力-211006

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投资要点：政策速览：房地管控政策持续推进，加强对市场参与主体的管理9月出台政策的主要导向是推动行业平稳健康发展，包括对地价、房价的管控，也包括对市场参与主体的管理以及加强保障性住房的供应。

房地管控方面，政策表现为地价、房价联动，致力于从根源解决房价过快上涨情况。

主体监管方面，从市场参与主体的微观方面，加强引导，推进房地产市场的平稳健康发展。

住房保障方面，目的是缓解住房矛盾，让住有所居，未来各城市在住房保障领域的政策仍将接连出台，执行将更加精细和更加落地。

住宅市场：成交继续走弱，40城同比下降31.5%根据亿翰智库监测的40城数据，9月商品住宅销售面积为1670.4万平米，同比和环比分别下降31.5%和15.6%。

按照城市能级划分，各能级城市同比和环比均为负数。

以往9月是销售旺季，房企在8月末或者9月初开始加大供应，以迎接旺季的到来。

从供应来看，8月和9月供应量呈上行趋势，但是成交量表现一般，主要是需求端乏力。

而购房需求又由购房资格、购房意愿以及购房能力决定，因此需求乏力也可以从这三方面来进行解释。

首先多城市出台限购类政策，导致购房资格呈收缩的趋势。

其次，2021年部分房企暴雷，房企为了促销售、抓回款进而有降价促销动作，这可能使购房者期望房价下降的预期增强，观望情绪浓厚。

最后，按揭贷款利率上升以及房地产贷款集中度管理制度下的贷款额度紧张导致整体购房能力减弱。

土地市场：集中供地高峰已至，一二线城市流拍规模上升明显2021年9月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积22676.8万平米，同比下降10%，环比上升38%。

成交总建筑面积为11210.6万平米，同比下降50%，环比上升29%。

9月，土地市场迎来集中供地高峰，一二线城市土地供应、成交量如预期上升，三四线城市则有所下降。

各能级城市的土地成交溢价率同环比皆下降，这与自然资源部要求第二批集中供地单宗住宅用地溢价率不得超过15%的规定密切相关。

我们认为，土拍溢价率的下降还受以下三点因素影响：（1）政策调控持续收紧，房企资金面受限，拿地意愿不强；（2）第二批集中供地土拍要求更为严格，考验房企运营管理能力；（3）第二批集中供地获取的项目无法在年内开盘。

土地流拍规模也呈上升趋势，一二线最为明显。

企业表现：投资、融资、销售继续承压，四季度对房企的考验加强投资方面，受降负债压力以及资金的掣肘，叠加对竞拍资金的严格审查，房企投资力度未见明显上升，9月累计拿地金额涨幅依旧下降1.3个百分点至3.3%。

销售方面，TOP200房企的1-9月累计销售金额同比上升13.6%，9月单月同比下降34.8%，已连续4月为负，展望未来，下半年的销售压力较大。

融资方面，9月房企发行41笔境内信用债，融资规模402.2亿元，环比下降16.5%，净融资-231.0亿元，连续三月为负，且负额较8月进一步扩大。

境外融资规模40.48亿美元，净融资规模-3.06亿美元。

资本市场方面，地产股分化明显，E50房企中17家房企股价上涨，33家房企股价下跌。