华西证券-金科股份-000656-深度报告：强激励铸金鼎，破千亿再攀登-191206

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　　销售高增，土储充沛，千亿之后再起航
　　2019年1-9月，公司实现销售金额1255亿元，同比增长45%，销售面积1248万平方米，同比增长29%。公司2016年以来积极拿地，合理布局“三圈一带，核心25城”，在好产品、快周转和强激励的促进下实现跨越式发展。2019H1公司新开工面积1156万平方米，可售面积约5600万平方米，未来发展值得期待。
　　物业管理成长可期，多元化业务量质齐升
　　物业管理行业处于高速发展的龙头形成时期，行业集中度持续上升。2019H1金科物业合约管理面积达2.39亿平方米，规模处于领先地位，并远大于公司开发面积，彰显公司物业服务强大的外拓能力，可保障公司物业管理面积的持续增长。物业管理业务2019H1净利润增长260%。此外，公司非地产业务也量质齐升，新能源业务2019H1营业收入增长89%，净利润增长62%。
　　盈利质量改善，负债率处于行业低位
　　公司2019Q3实现营收432.03亿元，同比增长60.7%；归母净利润为39.81亿元，同比增长81.6%。公司重点布局的川渝区域及其他核心城市的市场发展态势良好，毛利率和净利率自2016年的20.7%和5.6%提升至2019Q3的30.1%和10.8%，盈利质量显著改善。同时，公司2019Q3扣除预收账款的资产负债率为48.0%，较2018年末降低2.6个百分点。与其他重点房企相比，公司扣除预收账款的资产负债率处于较低水平。
　　风险提示
　　房地产调控政策持续收紧，销售不及预期。
　　盈利预测与投资建议
　　在好产品高周转强激励的促进下，金科股份自16年开始实现跨越式发展，18年销售规模成功突破千亿。公司土储充沛，“三圈一带，核心25城”布局合理，融资渠道多样，成本较低。因此我们将公司19-21年EPS由1.02/1.32/1.57元上调至1.07/1.36/1.62元，对应PE为6.4/5.1/4.3倍，评级由“增持”上调至“买入”，目标价为8.89元/股。