太平洋证券-地产行业：历年12月政治局会议通稿都较为简略，真正定调要等中央经济工作会议-191208

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　　报告摘要
　　中共中央政治局12月6日召开会议，分析研究2020年经济工作。从会后新华社发布的通稿来看，全文没有提到任何关于房地产的信息。不少媒体对其进行了过度解读，认为这意味着政策放松。
　　实际上历年12月初的政治局会议通稿都较为简略。12月政治局会议一般是中央经济工作会议的准备会议，真正定调的内容是要放到中央经济工作会议的通稿里讲的。因此我们分析12月政治局会议通稿的时候应该更关注其讲了什么，而不宜过度解读其没讲什么。
　　一个比较典型的例子是2016年，该年12月政治局会议关于房地产讲得很少，只有一句“加快建立长效机制”；但随后的中央经济工作会议针对房地产的表述很多且较为严厉，首次提出了“房住不炒”，且“严格限制信贷流向投资投机性房地产”。
　　我们预计今年中央经济工作会议大概率还是要继续提“房住不炒”。我们认为在所有的房地产调控政策中，融资政策放松的可能性是最小的。从11月26日央行官方网站发布的郭树清讲话来看，郭树清强调“继续拆解影子银行，遏制房地产泡沫化倾向”。我们认为短期内系统性放松地产融资政策的可能性较小。虽然房地产贷款余额同比增速已经下降到了15.6%，但仍高于总贷款增速（12.0%）。我们认为后续金融监管部门本着防范化解金融风险的角度，是不希望房企继续加杠杆的，只允许“借新还旧”的指导思想可能会长期持续，引导房企更多依赖自有资金和销售回款实现内生增长。
　　我们预计今年中央经济工作会议大概率也要提“因城施策”。各城市的政策大概率会以“人才”、“户籍”等力度较小的形式体现，因为即使抛开房地产不谈，这些政策本来也是中央要求积极推进的，因此被叫停的可能性相对较小（当前政策环境非常像2012年下半年）。这些小幅放松政策对当地房地产市场未必能带来立竿见影的影响。由于今年7月份政治局会议提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，因此我们认为短时间内不会出现大力度的刺激房地产的政策。
　　不过由于媒体对12月政治局会议通稿的过度解读带来了较强的宽松预期，在中央经济工作会议召开之前，房地产板块可能会有一波较强的博弈性机会，但需警惕中央经济工作会议表述低于预期的风险。标的方面建议关注PE(TTM）只有4.3倍，PE(19E)只有3.9倍，估值超低的荣盛发展。