华泰证券-绿地控股-600606-低成本积极补货，标杆项目稳推进-191209

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　　核心观点
　　公司发布公告，11月新增房地产项目13个，总地价112亿元，计容建面409万平，楼面价2735元/平，预计新增货值超435亿元。公司低价补充充沛货值，武汉标杆项目稳步推进；地产基建均好增长，财务改善评级调升，分红率有望稳步提升。维持2019-2021年EPS为1.15、1.38、1.65元的盈利预测，目标价8.63-9.78元，维持“买入”评级。
　　聚焦重点战略区域，低价补充充沛货值
　　11月公司秉承“优化地产主业投资布局、持续深耕国家战略区域”的思路，新增长三角一体化区域的嘉兴湘家荡、苏州吴江太湖新城、苏州相城区高铁新城项目，以及西安西咸新区等国家重点战略区域的核心项目。1-11月公司拿地建面3801万平，同比-11%，拿地总价1007亿元，同比+29%；金额口径拿地强度38%，同比+15个百分点，连续两年提升；新增货值接近4500亿元，根据克而瑞的数据位居行业第四；楼面价2438元/平，楼面价占销售均价的24%，继续保持拿地成本优势。
　　标杆项目稳步推进，销售质量平稳改善
　　12月2日，公司标杆项目武汉绿地中心主塔楼主体钢结构施工基本完成，M1280D动臂塔机开始拆卸，标志着顶楼建设进入最后冲刺。该项目海拔高度500米，共98层，为华中第一高楼，竣工后将成为武汉的制高点和城市名片，充分彰显公司超高层项目建设实力。受南京、苏州等供应节奏及市场变化影响，1-11月公司实现销售面积2788万平，同比-8%；销售金额2648亿元，同比-18%。但公司着重提升销售质量，住宅回款率近95%，整体回款率约85%。重点布局的长三角一体化等核心区域市占率稳步提升，上海、江苏、浙江、山东、广东等核心区域贡献率超过80%。
　　地产基建双轮增长，财务改善评级调升
　　1-3Q公司业绩已超去年全年，地产基建均好增长：竣工同比+64%，带动地产营收同比+21%，受结构影响毛利率较H1略下滑至26.5%；基建业务新签合同金额同比+28%，营收同比+38%。投资收益、公允价值变动损益同比+38亿元，对业绩亦有贡献。我们预计公司未来分红率有望在2018年32%的基础上稳步提升。公司财务持续优化，连续14季度经营性现金净流入为正，Q3末净负债率较年初-2.6个百分点至179%，10月11日标普将公司评级展望调升至正面，是一年左右时间里的连续第二次上调。11月公司再发行3.7亿美元债，票面利率维持5.6%的低位。
　　万亿时代稳步前行，维持“买入”评级
　　我们维持2019-2021年EPS为1.15、1.38、1.65元的盈利预测。参考可比公司2019年7.7倍的PE估值，我们认为公司2019年合理PE估值水平为7.5-8.5倍，目标价8.63-9.78元，维持“买入”评级。
　　风险提示：行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性；房地产基本面下滑可能拖累公司销售；行业融资紧张、基建资金沉淀增加资金链压力。