中泰证券-房地产行业周报：经济会议重提“稳地价、稳房价、稳预期”，深圳取消商务公寓“只租不售”-191214

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　　投资要点
　　行业跟踪：
　　一手房：成交环比增速-11.38%，同比增速3.98%（按面积）
　　本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积489.14万方，环比增速-11.38%，同比增速3.98%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-6.15%，-15.32%，-5.48%；同比增速分别为-22.23%，6.19%，15.08%。
　　二手房：成交环比增速-0.06%，同比增速36.76%（按面积）
　　本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积127.81万方，环比增速-0.06%，同比增速36.76%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为3.50%，7.24%，-31.20%；同比增速分别为46.75%，29.81%，44.86%。
　　库存：可售面积环比增速-3.90%（按面积）
　　本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5593.53万方，环比增速-3.90%，去化周期30.87周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为2.12%，-0.35%，-57.95%。一线、二线、三线去化周期分别为44.73周，24.55周，11.39周。
　　10个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
　　根据中指监测数据，（12月2日至12月8日）重点城市共开盘79个项目，合计推出房源15790套，其中一线城市开盘4578套、占比28.99%；开盘项目平均去化率达到65%，其中二线城市平均去化率为62%。
　　投资建议：本周，我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速-11.38%，同比增速3.98%；二手房成交环比增速-0.06%，同比增速36.76%，市场成交量同比上升；重点城市去化率为65%，较上周提高3%。
　　上周，中央经济工作会议一方面重申“房住不炒”，另一方面要求全面落实“因城施策”，强调“稳房价、稳地价、稳预期”；地方层面，广州南沙购房新政，深圳取消商务公寓“只租不售”限制。目前看来，土地溢价率持续走低，即便促销，去化压力也在加大，市场看空情绪浓厚，这些其实已经背离了促使行业健康平稳发展的初衷，我们看好年末至明年一二季度，“一城一策”式的政策调控或出现宽松多于收紧的结构化改善。
　　行业配置方面，我们坚持此前强调的在四季度超配地产的观点，主要逻辑有以下4点：政策（估值）底部：当前房价地价趋稳，基本面下行，融资超预期持续收紧，政策调控目的达到，进一步收紧意义不大，目前重点房企19E市盈率平均仅为6.1X，估值继续下行空间较小，上行空间与概率大。宽货币：目前行业虽然受到窗口指导，但整体或多或少也能收益于已经开始的货币宽松周期，降准降息带来利好的方向不变。业绩确定性：我们测算重点房企全年业绩增速中位数为27%左右，在当前全球经济或进入衰退期，市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价，地产股业绩确定性优势凸显。高分红：地产行业放慢扩张主动降杠杆后，整体开始提高分红，目前重点房企股息率平均高达4.5%。
　　配置建议：看好Beta修复基础上的Alpha个股。首先当前板块具备估值提升机遇：政策（调控和融资）边际改善带来的估值修复；年末释放业绩带来的估值切换。其次个股方面，结构分化加速：由融资-拿地-利润、管理-效率-费用、品牌-产品-溢价等多维度传导分化，在行业下行期尤其明显，类似制造业产能出清，行业集中度继续提升，龙头利润改善明显的逻辑。最后从择时角度看：历次周期中，市场底领先政策底，政策底部领先基本面底（销售反弹），现在政策正在改善，观望时间过长，或错失最佳投资时机。
　　推荐受益于集中度持续提升，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头：万科、保利、融创中国；及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线：华夏幸福、旭辉控股集团。
　　风险提示：三四线销售下行压力继续加大；流动性持续收紧。