国盛证券-保利物业-6049.HK-央企物管旗舰驶入非住宅物业蓝海-191219

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　　背靠保利地产的央企物管龙头。依托保利地产快速发展，公司2015-18年营业收入/归母净利润CAGR分别为28.4%/50.1%；2019年上半年公司实现营收/归母净利润分别为28.2/3.2亿元，同增47.3%/46.5%。公司在2019年中国物业服务百强企业中综合实力排名第四。截至2019年6月末，公司在管面积规模为2.6亿平米，其中公建物业规模达1.3亿平米，覆盖全国27个省市自治区的148个城市。
　　物管行业具备良好的长期投资价值。物管行业是当前增量经济转向存量经济时代少有的明确成长性行业，品牌物业公司项目续约率高，预计管理面积将持续增长；行业具有轻资产经营、现金流好、分红率高的特征；作为亿万户主居家生活的流量入口，物业公司所面对的潜在生活服务渠道价值潜力极具想象空间。近年来非住宅物业市场规模持续扩张，行业竞争格局分散，赛道优质未来具备整合空间。
　　央企品牌品质实力突出，公建物业独树一帜。作为央企物管龙头，公司具备多方面强劲优势：1）品牌价值优势：公司品牌品质突出，具备较强影响力，便于获取潜在第三方项目。2）关联公司优势：保利地产业态丰富，除贡献稳定住宅物管面积外，全产业链养老模式与教育产品体系有望协同公司开展养老、教育等增值服务。3）公建物业优势：公司公建物业规模庞大，占在管面积比达51%，背靠保利丰富资源，开拓公建物业市场具备天然优势。4）区域布局优势：项目分布广泛，聚焦高能级城市，社区服务更具想象空间。
　　上市后多因素驱动公司未来进入高成长轨道。保利地产销售竣工稳健增长，持续确定贡献在管规模，公司亦有望从第三方住宅市场外拓增量面积。非业主增值服务关联交易限额稳步增长。社区增值服务方面，公司计划在美居、资产运营、养老、社区教育等领域持续升级，拓展新业务类型，未来存在较大空间。推出“镇兴中国”品牌发力公建物业蓝海，利润率改善弹性大。充足募集资金有望为公司并购扩张提供强劲动力。
　　盈利预测及估值：我们预测公司2019-2021年的归母净利润分别为4.60/7.40/9.68亿元，同比增长37.9%/60.6%/30.9%，对应EPS分别为0.86/1.39/1.82元，2018-2021年CAGR为42.6%。公司发行价对应2019-2021年PE分别为36.6/22.8/17.4倍，考虑到行业广阔前景及公司良好的成长性，我们认为公司合理市值为247亿港元（46.2港元/股），对应2020年30倍PE。
　　风险提示：关联地产增速放缓或交付不及预期风险，公建物业扩张过快导致项目管理不善风险，社区增值服务进展不及预期风险