亿翰智库-房地产行业研究：因城施策，楼市“四限”现状与未来展望-191115

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　　核心观点：
　　在“因城施策”的政策框架下，2019年部分城市对“限购，限贷，限售，限价”政策进行了边际调整。为促进房地产市场良好发展，未来局部区域有望进一步放松楼市“四限”限制。
　　一、因城施策，“四限”边际放松
　　2019年地方政府在坚持“房住不炒”的总基调下，对楼市进行了小范围的松绑。限购方面，部分区域全面放开了落户限制，另一部分城市则采用人才引进，缩短社保年限等方式间接微调了限购政策。限贷方面，地方主要从住房公积金贷款额度、贷款年限、贷款利率以及首付比率等方面对限贷实施边际调整。总量上，取消限售、限价的城市较少。
　　二、高能级城市聚焦限购，低能级城市“四限”全松
　　不同能级城市在楼市调控方面呈分化特征。一线城市的调控方向主要是调整限购，微调限贷。二线以及三四线城市也以放松限购为主，但有部分城市取消了限售和限价。
　　三、因城施策：未来路在何方？
　　未来局部区域可能得益于区域协同发展等国家政策优势，经济发展的同时，楼市放松可期。此外，放宽政策调控的趋势可能是继续在放松限购方面发力，谨慎对待限贷，小范围取消限售和限价。最后，未来楼市调控有较大的概率将继续沿用人才引进和缩社保年限等方法，以及放宽农村转移人口城镇落户限制。在保证楼市稳定发展的条件下，还有可能除旧布新，采用新的方法对楼市进行定向调整。