浙商证券-房地产行业保障性住房商业模式研究：代建的模式有哪些？代建能力怎么评估？-220218

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报告导读本报告介绍了政府代建、商业代建的演变，以及两种代建形式的模式、特点及案例，并探讨了衡量代建能力的四个维度，最后总结了发展亮点。

投资要点代建以政府代建为始向商业代建拓展计划经济体制下的政府项目“投、建、管、用”四位一体，导致了建设资金管理不当、项目质量不高等问题；为最大化政府项目效益，政府开始将项目委托给市场中的项目管理企业等，由其提供专业化代建服务，政府代建逐渐兴起并在全国各地铺展形成具有当地特色的模式。

在房地产发展融资困难、利润低、中小企业竞争力薄弱等背景下，商业代建应运而生，2010年开始，出现代建企业为资金链紧张、资金难回笼的房企、缺乏开发经验的中小房企提供代建服务，商业代建发展不断提速。

商业代建交接政府代建，成为主流代建形式根据中指研究院，2020年商业代建占总代建行业潜在市场达51%，预计将于2025年升至68%；以预测新签约代建面积占比计，2021年至2025年商业代建占比稳定维持在66%左右。

商业代建开始接过政府代建手中发展接力棒，跃居主流，成为代建市场前进的主要驱动力。

基于四个维度衡量代建能力代建企业的代建能力可从品牌和标准化、成本管控能力、物业服务能力和资源整合能力四个维度衡量。

品牌是代建企业的核心竞争力，高品牌影响力帮助企业获得更多项目、拥有更高的溢价，标准化则有利于代建企业扩大规模、提高质量，从而巩固品牌的输出；成熟的成本管控可以保障项目实施进度，维持与委托方良好的合作关系；在物业服务重要程度日渐增加的情况下，物业服务提供能力亦是重要衡量基准之一；内部及外部资源的整合能力对企业规模化提供业务、扩大代建规模具有决定性意义。

行业发展继往开来，亮点十足目前代建行业政府代建与商业代建并行发展，政府代建模式成熟度较高，商业代建模式朝引入资本的模式开拓，逐渐向国际主流模式靠拢，呈现多元化发展格局。

同时行业发展日趋规范化，绿星标准的提出为代建标准衡量给出了指引。

商业代建规模增长可观，“十四五”保障房建设推动政府代建规模扩增，行业整体发展前景良好。

投资建议绿城管理控股最早入局商业代建，商业代建业务发展迅速，规模可观，同时在政府代建方面也打造了众多行业范本。

我们认为，绿城管理控股将维持其商业代建方面的优势稳步发展，同时也能够借助“十四五”保障性住房建设之风，加快政府代建业务的发展，建议关注绿城管理控股。

风险提示：房企转型代建加剧行业竞争；保障房代建或面临地方保护主义。