中信证券-建信中关村产业园REIT-508099-投资价值分析报告：经济政策双加持下的成熟运营资产组合-220218

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建信中关村REIT区位优势明显，经济水平及政策支持并举。

底层资产状况良好，租赁稳定性、预测可分配现金流完成度预计都将较高。

建议投资者保持积极关注。

给予其美国工业类REITs板块平均的估值倍数，即2022年30倍P/FFO，对应基金合理市值为47.2亿元，对应目标价5.25元/股，当前收盘价为5.25元/股，首次覆盖，给予“持有”评级▍基金概况：2021年12月17日，建信中关村正式上市交易，代码为508099.SH，首日涨幅达30%涨跌幅限制。

该基金原始权益人系北京中关村软件园发展有限责任公司；基金管理人为建信基金。

网下发售有效认购倍数约为55倍，公众发售有效认购倍数超50倍，投资者认购极为踊跃。

截至2022年2月9日，该基金收盘价较发行价涨幅达58.4%，收益可观。

▍区位优势明显，经济水平及政策支持并举。

自2014年，习近平总书记对北京功能的明确定位（全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心）之后，北京市逐步细化相关政策，引导产业园区的发展向高精尖行业进一步倾斜，同时鼓励低端产业园区进行产业升级。

基金初始投资的基础设施项目均位于中关村软件园，该园区坐落于中关村科技园区（我国第一个国家级高新技术产业开发区），是新一代信息技术产业高端专业化园区，也是北京建设世界级软件名城核心区。

园区公共及道路交通便利，周边生活配套尤其是教育资源较为优质。

▍底层资产组合优质，营收及现金流表现稳定。

该基金底层资产项目由北京市海淀区中关村软件园二期的互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼以及一期的孵化加速器项目三者组成，项目组合合计可租赁面积为13.3万平米，车位数量合计达803个。

基金整租与散租相结合，租金整体平稳（模拟平均租金约为148.6元/平方米/月），出租率为95%维持高位。

租户类型符合政策导向，集中度合理，但到期结构有待优化。

▍租赁稳定性及可持续性有保障。

预计未来上地区域研发用房新增供给面积较前两年略有增长，但受益于北京的整体发展以及明确产业规划目标下，需求有望继续保持较为旺盛的趋势。

基金底层资产租金为区域中等水平，空置率则明显低于区域平均，表现在区域内较为优秀。

即使考虑整租到期及未来行业波动的可能影响，资产包也有望凭借不错的资产质量以及具备竞争优势的租金水平维持整体现金流的稳定性。

▍风险因素：REITs资产经营受到宏观经济、区域规划变动影响的风险；运营管理未能应对市场变化，或团队更换导致出租率、租金水平等不及预期；不动产转让受到当地法规政策限制的风险。

▍投资建议：截至2022年2月11日，该基金收盘价较发行价涨幅达58.4%，对应2022年的预期现金分派率仅为2.55%，为已上市的四个产业园区类REITs产品中最低。

当前市场价格下估值吸引力不足。

随着REITs市场的进一步发展，大量在运营存量资产支持下供给端的增加，整体REITs市场预计也将更为理性。

建信中关村REIT底层资产状况良好，租赁稳定性、预测可分配现金流完成度预计都将较高，我们建议投资者保持积极关注。

我们预计，基金在2021-2023年收入分别为2.29/2.31/2.37亿元，归母净利润分别为0.54/0.61/0.66亿元，给予其美国工业类REITs板块平均的估值倍数，即2022年30倍P/FFO，对应基金合理市值为47.2亿元，对应目标价5.25元/股，当前收盘价为5.25元/股，首次覆盖，给予“持有”评级。