兴业证券-华润置地-1109.HK-租金收入保持增速，持续有序补地-220217

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投资要点维持“买入”评级，目标价48.00港元：公司保持积极持续的拿地，财务优势显著融资通畅，截至2021中期平均融资成本仅3.88%，购物中心定位中高端，享有运营和招商壁垒，同时正处于加速开业阶段，租金收入高速增长。

公司十四五战略目标“权益销售金额和租金收入翻番”未变化，经营全面稳健。

我们预计公司2021/2022年的营业收入为2097/2350亿元，同比增长17%/12%；核心净利润265/295亿元，同比增长10%/11%。

我们维持“买入”评级，目标价48.00港元，对应2021/2022年PE为11/10倍，当前股价对应2021E股息收益率为4.2%。

1月销售下降符合预期：2022年1月公司实现销售金额和面积152.6亿元和107.2万平米，分别同比下降37.0%和下降9.7%。

期内权益销售金额和面积为112.3亿元和85.0万平米，分别同比下降23.7%和下降4.9%，对应销售权益比例为73.6%。

全口径销售金额按区域划分，华北、华东、华南、华西、东北、华中、深圳大区分别占8%、23%、18%、15%、17%、7%、12%。

持续有序补地：2022年1月公司共计新增4个土地项目，总GFA为52万平米，权益比例88%，总地价为57亿元，平均土地成本为10951元/平米。

4个新增项目中3个为宁波第三批集中供地获取，均位于鄞州区，其中1个项目为租赁住宅项目，另外两个为住宅项目，成交溢价率均控制在10%以内；另外在嘉兴桐乡新增1个土地项目，底价5486元/平米成交，附近在售置地中心住宅均价约25000元/平米。

租金收入保持高速增长：2022年1月，公司实现投资物业租金收入17.3亿元，同比增长25.9%。

2022年预计将有13座购物中心开业，明后年分别有15、16座购物中心开业，到2025年将实现开业百座购物中心计划。

我们预计公司2022/2023年投资物业租金收入为227/270亿元，同比增长23%/19%。

风险提示：宏观经济增长放缓；行业调控政策加严；流动性收紧；公司销售不及预期；人民币贬值；租金收入不及预期。