中信证券-物业服务行业专题研究：物管十讲之二，可市场直拓，何必花钱并购？-220217

《中信证券-物业服务行业专题研究：物管十讲之二，可市场直拓，何必花钱并购？-220217（11页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中信证券-物业服务行业专题研究：物管十讲之二，可市场直拓，何必花钱并购？-220217（11页）.pdf（11页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

我们认为，不能将市场直拓和并购对立起来，两者都是发展的有效手段。

物业管理行业高度分散，且现阶段存在大量优秀的可供并购标的，正是企业积极开展并购的好时机。

优秀企业，也大多双管齐下，既快速直拓，又积极并购。

▍物管行业高度分散，且具备规模经济。

我们测算2022年，大物管行业没有任何公司市占率超过3%，存在大量可供并购整合的空间。

科技，增值服务，区域共享，业态协同等因素推动行业规模经济，使并购具备相当的合理性。

▍当前是并购的黄金机遇期。

并购的黄金机遇期，不仅是潜在卖方心态更加务实开放，买方出价相对理性，更是现阶段存在一批在管组合楼龄很新的中型物业管理公司，容易成为科技赋能和培育满意度的起点。

市场直拓也可以新增项目，但新盘的直拓难度有所增加。

绝大多数优秀公司，也是兼顾并购和直拓，双管齐下推动公司规模发展。

▍并购确实容易踩坑，但机会也不小。

由于众多可并购标的鱼龙混杂，其中不乏有满意度高，效率有提升空间的标的，但也存在不少资金被抽调等问题的标的。

非住宅物业管理公司的并购，可能有助于企业扩展产品线，也有可能获得知名品牌和富有经验的团队，但同样可能踩雷，因为非住宅物业管理的合同期限短，且合同更不稳定。

▍耐心和决心，优秀企业有能力构建投融资的正循环。

我们认为，过去一段时间物业管理公司的股权融资，表面看存在融资时间点是否合理的问题，但实际上考验公司的，始终是募集资金使用效率。

我们相信，优秀企业理应证明自身善用融资，擅长并购和整合协同，并实现投融资赋能的高质量发展。

▍风险提示：物业管理行业并购整合的风险。

▍独立性大考也是企业发展良机。

我们认为，当前物业管理公司普遍在面临独立性的大考，行业能否在新房交付规模下降，开发企业信用风险的背景之下，妥善积极利用好资金，实现自身持续高速发展，是检验行业成长成色的关键。

我们推荐华润万象生活，金科服务，保利物业，招商积余，碧桂园服务，旭辉永升服务和中海物业。