远东资信-2022年1月房地产行业观察与债市运行动态：商品房成交面积下降，房企债市融资持续净流出-220216

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商品房量价：1月份30大中城市商品房成交面积环比减少23.66%，同比减少30.24%，成交量仍明显低于往年同期。

百城新建住宅平均价格环比下跌0.01%，连续三个月出现环比下跌。

房地产贷款：1月份103个监测城市的首套房贷平均利率为5.56%，二套房贷平均利率为5.84%，均较上月回落8个BP。

房贷平均放款周期为50天，较上月缩短7天。

政策：银行告知一些大型房企承债式收并购贷款不再计入“三条红线”，住建部年度工作会议要求坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险；青岛、北海、自贡放宽个人住房贷款政策，多地公布保障性租赁住房建设计划。

重点房企：1月份TOP100房企销售操盘金额同比下降39.6%；多家房企对外新增提供担保，且担保余额占净资产比例偏高；建发地产发行10亿元中期票据用于并购股权及项目建设；滨江集团拟申请注册发行35亿元中票和35亿元短期融资券。

债券发行与到期：1月份房地产行业共发行债券500.39亿元，通过债市净融资-505.43亿元。

2020年9月至2022年1月，国内房地产行业债券存量规模压降了约3025.72亿元。

信用事件与利差：1月份有3只债券违约、3只债券展期，逾期本息约12.53亿元。

有6家主体和37只债券的信用级别被下调。

兴业房地产行业债券信用利差（中位数）环比上升4.69BP，AAA级与AA+、AA级的利差缩小。

总结与展望：近期房地产行业债务融资缩减，房企财务杠杆将下降，这有利于化解房企信用风险。

但仍需要关注一些存量债务规模大、存量土地项目积压的房企的债务违约风险。

近期房企融资环境在不断改善，支持并购融资工具、并购贷款等政策陆续出台，房企资金断裂风险降低。