光大证券-房地产行业百城土地成交月度跟踪报告（2021年11月）：百城土地成交累计缩量16%，一线住宅成交溢价率持续走低-211212

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1-11月成交建面累计同比-16%，成交均价累计同比+9%，单月未成交占比71%1-11月，百城土地成交建面为10.91亿平方米，累计同比-16.2%；成交总价为3.76万亿元，累计同比-8.5%；成交均价为3,442元/平方米，累计同比+9.2%。

未成交土地占成交土地的累计比例为30%（1-10月为25%）。

11月，百城成交土地宗数为1559宗，未成交土地宗数为1107宗；未成交土地占成交土地的单月比例为71%（10月为49%）。

11月多城土拍门槛较第二轮有所放低、同时政府调整土拍规则适度让利，但房企仍多持观望态度，拿地谨慎。

考虑到四季度以来房地产行业流动性持续修复，预计此次全面降准后，房企现金流紧张情况将得到一定程度缓解，土地成交情况或迎来边际改善。

按城市能级来看，一线住宅成交维持韧性，溢价率持续走低。

1）按城市能级划分，11月百城土地中一线、二线、三四线成交建面分别为914万平方米、3,719万平方米、6,392万平方米，单月同比分别-6.2%、+1.5%、-0.2%。

成交总价分别为670亿元、1,180亿元、1,083亿元，单月同比分别-19.6%、-8.1%、-31.2%。

成交均价分别为7,329元/平方米、3,173元/平方米，1,694元/平方米，单月同比分别-14.3%、-9.5%、-31.1%。

2）按城市能级划分，11月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）成交建面分别为518平方米、1,439万平方米、2,271万平方米，单月同比分别+5.6%、-19.5%、-19.4%。

成交总价分别为568亿元、1,041亿元、754亿元，单月同比分别-8.7%、-6.0%、-42.8%。

成交均价分别为10,974元/平方米、7,230元/平方米，3,322元/平方米，单月同比分别-13.6%、+16.8%、-29.1%。

一二线住宅类用地成交溢价率持续走低，三四线有所回升，分别为3.61%、1.56%、1.22%（10月3.7%、2.3%、0.2%）。

3）按土地类型划分，11月百城土地中住宅、商服、商住、工业成交建面分别为3,664万平方米、1,258万平方米、564万平方米、5,137万平方米，单月同比分别+3.0%、-0.5%、-63.3%、+23.8%。

成交总价分别为1,940亿元、358亿元、424亿元、181亿元，单月同比分别-15.8%、-19.6%、-43.1%、+42.3%。

成交均价分别为5,294元/平方米、2,842元/平方米，7,508元/平方米、353元/平方米，单月同比分别-18.3%、-19.2%、+55.1%、+15.0%。

投资建议：央行9月24日定调“两维护”，10月15日释疑“α风险”暴露和“β系数”健康稳定；房地产税试点利于降低开发和购房环节的税收压力，试点地区购房限制措施有望逐步退出，恒大“α风险”修复已进入执行阶段；四季度以来房地产行业流动性持续修复，预计开发贷和按揭贷将持续回暖，央行全面降准0.5个百分点，释放长期资金1.2万亿元，“杠杆稳健型”民企地产更为利好；中央政治局会议提出房地产市场健康发展和良性循环，中央经济工作会议重申“房住不炒”的同时再提“因城施策”，我们认为部分区域的购房限制措施将逐步退出，加快农业转移人口市民化，更好支持居民合理购房需求；资本市场对房地产板块的关注度和信心将逐步提升，重点推荐万科A/万科企业，保利发展、中国金茂、新城控股；建议关注金地集团、招商蛇口、融创中国、中国海外发展、华润置地、龙湖集团。

风险分析：全球通胀预期推升地产开发成本、新冠疫情影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约。